Итого сентября-октября 2015 года на рынке недвижимости Москвы

Больше половины осени позади, и можно подводить промежуточные итоги начала нового делового сезона на рынке недвижимости Москвы. О том, насколько успешным оно стало для компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО»), рассказал ее генеральный директор – Алексей Болдин.

Алексей Викторович, какой была для вашей компании первая половина осени с точки зрения продаж? Сравните ситуацию с сентябрем-октябрем прошлого года.

– На мой взгляд, начало делового сезона для нашей компании вполне удалось. Уровень спроса на объекты ГК «ИНТЕКО» оказался достаточно высоким, особенно в сентябре. При этом, несмотря на хорошие продажи, имели место несоблюдения частью клиентов сроков платежей, что несколько ухудшило денежный поток (особенно в октябре).

По сравнению с ситуацией, имевшей место в начале осени прошлого года, очень сильно увеличилась покупательская активность по отношению к нашему проекту бизнес-класса – комплексу апартаментов «Лайнер», который в начале этой осени продемонстрировал рекордно высокие показатели реализации.

Расскажите, пожалуйста, поподробнее.

– В целом за сентябрь-октябрь мы получили почти 1700 звонков от людей, интересующихся недвижимостью в комплексе «Лайнер».

В сентябре здесь был продан рекордный объем апартаментов – 68 лотов. Это почти вдвое превышает среднемесячный показатель 2015 года и на 134% больше, чем в сентябре 2014 года. Росту спроса на «Лайнер», помимо его местоположения, качественных характеристик и доступных цен, поспособствовали новые, удобные схемы реализации апартаментов, в том числе целая линейка новых видов рассрочек от застройщика.

В октябре показатели продаж в «Лайнере» также оказались достаточно высокими – своих владельцев нашел 41 апартамент. В этот месяц ключевую роль сыграла наша специальная акция – «Уже новогодние цены!», в рамках которой в продажу вышла новая секция по чрезвычайно привлекательным для покупателей ценам – от 3,9 млн рублей. На сегодняшний день это самое выгодное предложение для новостроки бизнес-класса в районе Ходынского поля.

Таким образом, сейчас в «Лайнере» есть крайне выгодные предложения для обеих основных групп покупателей. Первая – те, кто имеет минимальный первоначальный взнос (10% или около 600 тыс. рублей) и готов платить ежемесячно разумные суммы. Это – рассрочка от застройщика, в случае необходимости трансформирующаяся в ипотеку. Вторая группа – те, кто может произвести полную, единовременную оплату (или взять ипотеку), для них – новая секция по новогодним ценам.

По моему мнению, интереса к комплексу добавит также новый офис продаж на объекте, расположенный в реальном самолете ТУ-134Б, и шоу-рум на объекте.

А как развивалась ситуация с продажами ваших элитных объектов?

– Здесь в течение сентября-октября тоже наблюдался очень высокий уровень покупательской заинтересованности. В частности, по комплексам апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug ViewPoint мы получили свыше 350 звонков. По комплексу клубных домов «Садовые Кварталы» нам за этот период позвонили более 650 клиентов.

Плановые показатели по этим объектам также были выполнены, что позволило повысить на них цены. Однако потенциальным покупателям не стоит расстраиваться, так как к Новому году мы подготовили интересные предложения и по этим комплексам, о которых можно узнать на сайтах объектов или в наших офисах.

Как Вы оцениваете инвестиционную активность этой осенью? Какова среди ваших покупателей доля инвесторов? Как эта величина меняется со временем, и чем это можно объяснить?

– Доля инвестиционных покупателей зависит от многих факторов, и ее абсолютная величина и динамика являются индивидуальными для каждого объекта недвижимости.

Так, в комплексе апартаментов бизнес-класса «Лайнер» инвестиционная активность этой осенью существенно выросла. В частности, в сентябре мы наблюдали несколько примеров оптовых сделок под мини-гостиницы – до 10 апартаментов за раз – яркий случай инвестиций, направленных на получение дохода от последующей сдачи недвижимости в аренду. Есть на этом объекте и достаточное число инвесторов, планирующих получить прибыль от перепродажи апартаментов.

Доля инвестиционных покупателей по элитному комплексу клубных домов «Садовые Кварталы», напротив, в последнее время снижается. Вторая очередь комплекса находится на завершающей стадии строительства и первичной реализации, которая традиционно является менее инвестиционно привлекательной, чем более ранние этапы проекта. Кроме того, здесь в течение нынешнего года уже дважды повышались цены (второй раз в октябре), так что оптимальный момент для максимальной инвестиционной доходности по второй очереди данного проекта, скорее всего, уже прошел. И теперь рост доли инвестиционных покупателей мы ожидаем увидеть после выхода в продажу следующей очереди строительства комплекса.

Доля инвестиционных покупателей для комплексов апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug Viewpoint, как нам кажется, мало меняется со временем. Резиденции в Balchug Residence и Balchug Viewpoint – штучный, можно сказать, коллекционный товар на рынке элитной недвижимости Москвы. Грамотно инвестировать в него с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду – задача для опытных инвесторов, ведь чем более эксклюзивной является недвижимость, тем более длительный срок экспозиции она может иметь. Но и показатели прибыльности для нее бывают очень высокими.

Насколько, вообще, безопасны и доходны сегодня инвестиции в недвижимость? Может быть, надежнее и выгоднее использовать другие инвестиционные инструменты?

– Основными страхами инвестора на рынке жилья на текущий момент являются ожидание снижения цен на недвижимость в Москве и опасения недостроя. Причем эти страхи сложно считать обоснованными – завтра купить качественную квартиру в Москве станет дороже и сложнее, самых интересных вариантов уже не останется. А наличие у крупных застройщиков проектного финансирования госбанков, со своей стороны, на текущем этапе гарантирует соблюдение сроков и качества строительства. Ну и, самое главное, – грамотные инвестиции в недвижимость сегодня надежнее и выгоднее большинства финансовых инструментов.

К тому же вложения в недвижимость в периоды относительной стабилизации курсов валют (как сегодня) являются наиболее доходными по сравнению с другими инвестиционными инструментами: валютой, золотом и депозитными вкладами.

Наши специалисты провели сравнительный анализ доходности основных инвестиционных инструментов в период с 2010 по 2013 года. Согласно их расчетам, за указанные три года вложения в золото, например, принесли инвесторам 17,3% годовых в рублях. Ежегодный рублевый доход для положивших в этот период деньги на депозит оказался равным 9,5%. При этом средняя стоимость квартиры в элитном жилом комплексе «Садовые Кварталы» показала среднегодовой прирост в размере 25,7% годовых. Средняя стоимость квартиры в ЖК «Шуваловский» (объект ГК «ИНТЕКО», введен в эксплуатацию в 2008 году) за период 2009-2012 года продемонстрировала среднегодовой рост в 29,4%.

Так что, выводы, как говорится, напрашиваются сами.