Многонациональный комплекс

CRE
Множественность собственников, а главное, их интересов – одна из проблем, с которой постоянно сталкиваются проектировщики, владельцы и обитатели МФК. Недовольства сторон можно избежать как превентивными мерами – грамотным проектированием комплекса, так и системным подходом – налаживанием взаимодействия сторон и учета их требований управляющей компанией.
Тройной запас прочности
Сегодня в Москве более 40 МФК – гостинично-жилых, офисно-гостиничных, торгово-офисных и т. д. Мотивы девелоперов, возводящих МФК, понятны: «Прежде всего должен получаться синергетический
эффект от сочетания потоков покупателей, офисных арендаторов и жильцов – девелопер зарабатывает в несколько раз больше», – объясняет ситуацию управляющий директор компании Praedium Oncor International Михаил Гец. Второй плюс – диверсификация рисков: если одна функция почему-либо менее востребована, то начинает приносить доход вторая или третья. С другой стороны, размывается позиционирование здания: пользователю, который сам же рынок и приучил к позиционной конкретике, не очень понятно: так это все-таки офисный комплекс, гостиничный или какой-то еще? По большому счету опыт реализации качественных МФК в России невелик. Успешными, то есть построенными с минимальным количеством ошибок, специалисты считают «Город столиц» и «Федерацию» в «Москва-Сити».
Хороший потенциал у «Легенды Цветного», выходящей на рынок в ближайшее время.
Территория разных интересов
Сколь бы выгодной ни казалась идея построить МФК, надо быть готовым к тому, что проблем при его реализации будет больше, чем при сдаче в аренду или продаже здания с монофункцией. Интересы у «населяющих» здание арендаторов и собственников зачастую диаметрально противоположны.
Причем если коммерческие арендаторы «уживаются» друг с другом проще, то добавление жилой составляющей ситуацию усугубляет. Сдавать в аренду площади в МФК сложнее и дольше, чем в монофункциональном комплексе, считает директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода. Сочетание офисов и торговли в одном здании вполне объяснимо, оправданно и выгодно. Так, по словам Владимира Егорова, менеджера отдела развития компании «Монэкс трейдинг» (сеть Starbacks), ставка аренды в офисных комплексах и в МФК в зоне ритейла процентов на 30, а иногда и на 50 ниже, чем «на улице», к тому же кофейня получает исключительно целевую аудито-
рию. «Мы, входя в комплекс, очень внимательно смотрим состав арендаторов. Если это крупные западные компании, где работает достаточное число экспатов, то это «наше»: бренд хорошо известен, и к нам идут просто по привычке. Еще один плюс такого размещения – в бизнес-центрах мы получаем все коммуникации, которые в стрит-ритейле сложнее получить (электричество, вода и т. д.)».
Первые МФК
МФК – достаточно новый для России формат. Первый МФК появился в столице в 1981-м: это был Центр международной торговли, ориентированный на иностранцев. Затем небольшой офисный блок был включен в гостиницу «Рэдиссон», потом открылся «Парк Плейс», где были не только офисы, но и апартаменты для длительного проживания. В 1996-м появился знаковый офисно-торговый МФК «Галерея Актер», следом «Смоленский пассаж».
Офисные арендаторы дают более осторожную оценку ситуации. Светлана Клейменичева, директор по операционной деятельности и маркетингу юридической компании Goltsblat BLP, рассказывает, что при выборе офиса в комплексе «Город столиц» компания отдельное внимание уделяла тому, чтобы помещение располагалось как можно дальше от жилой и торговой составляющей.
«Мне вообще идея жилого пространства в Сити не совсем понятна, – отмечает Светлана Клейменичева. – А для офисов, чем менее они «загружены» торговыми и жилыми площадями, тем, безусловно, лучше. В свое время мы не арендовали офис в «Новинском пассаже» именно из-за достаточно существенной торговой составляющей. Для фирмы, оказывающей юридические услуги, это не лучший выбор места прописки».
Жилой офис или офисное жилье
Особенно много вопросов вызывают многофункциональные комплексы, в которых, помимо коммерческих площадей, есть жилье. Что будет в составе МФК – апартаменты без возможности в них зарегистрироваться или классические квартиры, – решается на этапе проектирования объекта, в зависимости от того, каково назначение участка, на котором ведется строительство МФК. Если участок предназначен для возведения коммерческой недвижимости, на нем можно построить только апартаменты. «С юридической точки зрения претензии жильца, для которого данная квартира не является основным местом жительства, выглядят менее убедительными и с большой вероятностью могут быть оспорены арендатором коммерческой недвижимости», – предупреждает директор по развитию P&F NAI Becar Айдар Галеев. Возникнут такие конфликты или нет, во многом зависит от грамотного проектирования комплекса. «Главная задача, которую здесь требуется решить, – достижение того самого эффекта синергии: компо ненты должны взаимодействовать, но при этом не мешать друг другу, – говорит коммерческий директор УК «Уникор» Анжела Кузьмина. – Необходимо организовать и развести в пространстве потоки жильцов, офисных сотрудников и посетителей магазинов, кроме того, обеспечить доставку грузов, спокойный подъезд служебных машин и машин гостей, а также эффективный доступ экстренных служб к системам комплекса. Это не самая простая задача, решение которой требует качественного проектирования, грамотных инженернотехнических решений и тщательного контроля со стороны девелопера».
Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, реализовавший несколько подобных комплексов, отмечает значительный интерес к аренде и покупке апартаментов в комплексах, где расположены офисы. И все же подсчитать точно, сколько бизнесменов готовы ездить на лифте из дома в офис, пока не представляется возможным. По разным оценкам, это от 5 до 15% от общего числа арендаторов площадей в МФК.
Сочетаемость несочетаемого
Даже в конструктивно грамотно построенном комплексе конфликты все же возникают. Одна из взрывоопасных точек – противоречия между запросами жильцов и набором арендаторов коммерческих площадей. «Юридически у жильцов рычагов влияния на собственника в вопросе подбора арендаторов нет, – поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Владелец МФК имеет полное право сдавать офисные помещения любому юридическому лицу». Однако главный хозяин комплекса не заинтересован в том, чтобы в дальнейшем в его здании происходили какие-то конфликты и противостояния, потому что решение этой проблемы станет его же головной болью. Обычно владельцы МФК следуют принципу: конфликт легче предотвратить, чем разрешить, поэтому предусмотрительный титульный собственник подбирает арендаторов с оглядкой на владельцев апартаментов или квартир. Подобного рода взаимодействие осуществляется через ТСЖ или управляющую компанию. Арендаторы подбираются в соответствии со статусом и репутацией МФК.
По словам Анжелы Кузьминой, возможный способ избежать недовольства сторон – предоставление информации о планируемых объектах еще на этапе приобретения квартиры, чтобы покупатель мог принять решение, имея перед глазами всю картину. Однако такое взаимодействие возможно отнюдь не всегда, считает генеральный директор управляющей компании «Лидер Эксплуатация» Константин Воронин: «Если помещения не сдаются в аренду собственником здания, а распродаются, то влиять на собственника, после того как утверждено целевое назначение помещения, практи чески невозможно». То есть если жилье продалось до того, как распроданы нежилые помещения, жильцам остается только надеяться на лучшее; если наоборот, есть шанс увидеть, что будет в доме, еще до покупки квартиры.
Помимо этого в конфликт нередко вступают нормативы по вентиляции и безопасности, режимы работы и т. д., которые у каждого присутствующего в комплексе фор мата свои. «Даже ремонт может вызвать недовольство у жителей МФК: для арендаторов офисов оптимально производить ремонтные работы по завершении рабочего дня, что для жителей крайне неудобно», – комментирует Айдар Галеев. Как правило, жильцы МФК активно выступают против ночных клубов и других шумных развлекательных заведений. Они начинают заваливать УК, префектуры и прочие органы жалобами по факту нарушения санитарных и противопожарных норм, поэтому подобные заведения в принципе очень редко соседствуют с жилой недвижимостью.
Жизнь после покупки
После заселения МФК «с жильем» ничем особым от обычного жилого дома не отличается. Понятно, что управлять таким объектом гораздо сложнее, чем только офисным или только жилым зданием. «Наличие большого числа собственников зачастую приводит к разногласиям, очень сложно прийти к единому решению по тому или иному вопросу. Но подобные моменты должна устранять управляющая компания. Основная трудность – как раз в выборе грамотной компании, которая будет заниматься эксплуатацией всего здания», – делится впечатлениями партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. Выбранная УК является основным представителем всех жильцов перед третьими структурами, арендаторами и владельцами коммерческих площадей, другими жильцами, именно она призвана разрешать возникающие споры. Даже такие мелочи, как установка банкомата в общих помещениях, например, во входной группе дома, должна осуществляться с одобрения кворума жильцов. Управляющая компания и здесь выступает посредником. «Если приходит кто-то, кто готов арендовать площади, входящие в общую собственность, то должно быть одобрение как минимум 51% жильцов. При этом часть прибыли от аренды общих помещений или, к примеру, от размещения рекламного щита на доме идет УК, а часть – жителям», – рассказывает Константин Воронин.
Однако так бывает не всегда. Именно общие помещения зачастую приводят к конфликтам и даже судебным разбирательствам. По словам старшего юриста гражданско-правового департамента юридической фирмы Cliff Маргариты Куратовой, чаще всего юристам приходится разрешать споры по использованию общего имущества. Вариантов великое множество: предметом разбирательства может быть размещение арендатором вывески (рекламы) на фасаде жилого дома, который является общей собственностью жильцов данного дома, споры между ТСЖ (собственниками квартир) и титульными владельцами нежилых помещений относительно оформления прав на данные объекты и возможности их оспаривания и т. д.
Возможно, сократить количество исков сможет постановление Пленума Высшего Арбитражного суда (ВАС) № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество», принятое летом 2010 года. ВАС, уставший от бесконечных судебных исков, постановил, что теперь в отношении всех площадей МФК будут применяться нормы, детально прописанные в Жилищном кодексе, а именно: общие площади принадлежат каждому собственнику; конкретный размер доли определяется пропорционально площади находящихся в его собственности помещений; изменение размера доли по соглашению не допускается. Теперь вопросы управления и эксплуатации здания должны будут решаться коллективно всеми собственниками, и, кстати, деньги, заработанные при размещении рекламы на фасаде здания, должны будут делиться между всеми сособственниками – как жильцами, так и коммерсантами.
И все-таки они строятся
Недостаток опыта как по строительству, так и по эксплуатации и управлению МФК приводит к частичной дискредитации формата в глазах не только конечных пользователей, но и инвестиционнодевелоперского сообщества. Однако это скорее «детские болезни», а не системная проблема. Многих ошибок можно избежать, просто учитывая опыт предыдущих неудач. Для успешного функционирования комплекса, считает вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская, в первую очередь необходимо определиться с функциональным наполнением и объемами застройки каждого из сегментов МФК. На устранение ошибок, допущенных на первоначальном этапе, могут потребоваться серьезные средства. «Немаловажным фактором является техническое оснащение комплекса. Для различных сегментов необходимы разные инфраструктурные мощности, степень шумоизоляции, высота потолков и другие параметры», – добавляет Эвелина Павловская.
И все же они строятся. Железный аргумент, говорящий в пользу МФК, приводит Александр Зиминский: «Если бы строительство МФК было не выгодно, девелоперы давно бы исключили такие проекты из инвестиционного портфеля. Раз этого не происходит, значит, существует стабильный спрос на такой формат недвижимости».
В разрезе
Специалисты выделяют два основных типа МФК – с горизонтальным и вертикальным распределением функций. Как поясняет вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелина Павловская, при горизонтальном распределении функций нижние этажи отводятся под один сегмент (как правило, торговый), средние – под другой (чаще всего офисный), верхние – под третий (например, под жилье, гостиницы, рестораны и т. д.). При вертикальном распределении МФК представляет собой несколько секций, которые расположены бок о бок и принадлежат к одной из функций. В данном случае инвестору проще продать один из блоков, нежели при горизонтальном распределении. А с точки зрения строителей, горизонтальный вариант проще в финансовом и временном плане, но сложнее в техническом.
У них
МФК, к которым принято относить комплексы с минимум двумя непересекающимися функциями, в России имеют существенные отличия от иностранных аналогов. За рубежом МФК обычно принадлежат одному собственнику, все остальное население комплекса – лишь арендаторы. «В этом случае нет разницы, что именно арендовать – жилье, офисы или торговые площади, – поясняет руководитель группы компаний «Маторин» Андрей Кузнецов. – У нас же в практике – продажа площадей. В результате образуются дополнительные проблемы и конфликты, вплоть до понижения класса здания». Наличие титульного собственника (или титульного пула), который выстраивает четкую систему арендных отношений, в сегменте коммерческой недвижимости – вариант почти идеальный, сразу снимающий многие про- блемы как теоретического, так и практического характера. «К сожалению, нашему рынку до идеального состоя- ния далеко, – сетует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – В том числе кризисные явления внесли в сегмент коммерческой недвижимости свои негативные корректировки: многие собственники и девелоперы в качестве антикризисной меры прибегли к распродаже здания по частям (блокам). А это, безуслов- но, ухудшает характеристики коммерческого объекта и снижает его ликвидность как актива». В качестве при- мера генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников приводит башню «Федерация»: распроданный блоками офисный центр класса А по некоторым классификациям из-за множественности собственников таковым уже не является.

Источник: CRE