Элитка обещает инвесторам рост до 30% в год

СОБСТВЕННИК
В 2011 году участники рынка вновь заговорили об инвестиционных покупках. Такое явление, как приобретение квартиры с целью последующей перепродажи, возвращается, как говорят риэлторы, на московский рынок недвижимости — и не только экономкласса, но и элитной! Кому, во что и с какой отдачей имеет смысл вкладываться на рынке премиальной недвижимости?
Как менялась ситуация с инвестиционными покупками до, во время и после кризиса?
В 2008-2009 годах, несмотря на коррекцию цен, инвестиционные покупки на рынке даже экономкласса были редки: мало кто имел возможность воспользоваться экономической ситуацией для удачных вложений, и еще меньше было тех, кто решил ею воспользоваться, даже имея такую возможность.
«Процент инвестиционных покупок сократился в разы по сравнению с докризисным периодом. Максимальный всплеск инвестиционных сделок был в период с 2004 до 2007 года, когда они составляли порядка 40% от общего числа покупок в элитном сегменте. В этот же период был отмечен максимальный рост цен на недвижимость: в 2006 году, например, этот показатель составил 96% за один год, — дает ретроспективу ситуации с действиями инвесторов Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Количество сделок сократилось еще до кризиса и было на уровне 20%, в период кризиса упало практически до нуля, в прошлом году инвестиционных сделок было около 5%, а в этом году порядка 7%. Этот показатель актуален для элитного рынка — на мой взгляд, в экономклассе инвестиционных покупок больше».В настоящее время доля инвестиционных покупок на рынке оценивается в 6%, приводит свои данные Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood: «За последний год этот показатель вырос примерно вдвое, но тем не менее все еще не достиг докризисного уровня (порядка 10-11%)».
В начале года объем инвестиционных сделок находился на уровне 5-7% от общего объема, сейчас этот показатель увеличился до 7-9%. Такие данные приводит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Всю вторую половину 2009 года, когда рынок элитной жилой недвижимости пребывал в стагнации, потенциальные инвесторы следили, в какую сторону пойдет динамика цен: будут ли предпосылки для их дальнейшего снижения или это уже ценовое дно, ниже которого рынок не опустится. Как только были замечены первые признаки повышения цен, самые дальновидные инвесторы сразу стали подписывать договоры купли-продажи».
В элитную недвижимость, как говорит эксперт, инвестируют в основном сотрудники нефтегазовой отрасли. В 2010 году отрасль продолжила восстановление после кризиса. В октябре была закрыта сделка стоимостью $1,6 млрд по покупке компанией «Роснефть» 50% Ruhr Oel в Германии. Это значит, что сотрудники, участвующие в подготовке, ведении и закрытии сделки, по результатам года получат значительные бонусы, которые вложат в самый надежный актив — элитную недвижимость, прогнозирует Александр Зиминский.
«На примере реализации проекта «Садовые кварталы» мы наблюдаем, что на смену частным инвесторам приходят крупные оптовики, которые получают доход с объема, а не с единичного приобретения. Именно оптовый приобретатель, имеющий достаточные «свободные» средства, делает инвестиционные покупки с точки зрения соотношения «цена — качество», в отличие от частных инвесторов, которые, как правило, входят в проекты, когда необходимый объем инвестиций находится на самом низком уровне», — рассказывает Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК УНИКОР, девелопера ЖК «Садовые кварталы».
В какие объекты на элитном рынке стоит инвестировать сегодня? Когда ждать отдачи?
«Инвестировать в «элитке» стоит только во future prime — крупные новые проекты, так как большинство из них по уровню средних цен уступают в цене уже готовым проектам почти в два раза, что является гарантией роста по мере готовности, — советует Екатерина Тейн. — Также нужно отметить, что за последние 15 месяцев цены предложений future prime увеличились на 50%. Это самый значительный рост в сегменте, а на фоне ограниченного предложения стоимость квартир в элитных новостройках будет продолжать расти».
Если приобрести элитную новостройку на самых ранних этапах реализации (в идеале — в период закрытых продаж), то даже за 1-1,5 года реализации проекта цена квадратного метра может вырасти на 15-20% и более. «После сдачи жилого комплекса госкомиссии и получения права собственности прибыль может составить 20-25%. То есть, инвестировав $1 млн на раннем этапе строительства, уже через 1,5 года есть возможность продать объект по переуступке прав за $1,2 млн, а после получения права собственности – за $1,25 млн, — приводит свои расчеты Александр Зиминский. — Некоторые наиболее успешные элитные объекты могут за один год вырасти в цене на 30% и более. Например, в апреле 2010 года квартиры без отделки в жилом комплексе по адресу: ул. Татарская, д. 13, предлагались по цене $8-9 тыс. за кв. м. Сейчас квартиры в этом же комплексе также без отделки стоят уже $14-15 тыс. за кв. м. Номинальный доход, таким образом, составляет 70% годовых, реальная рентабельность — порядка 60% годовых. В жилом комплексе «Итальянский квартал» весной 2010 года стоимость квартир составляла $7-8 тыс. за кв. м, на сегодняшний день такие же квартиры стоят уже $12 тыс. за кв. м. Реальная доходность инвестиций в проект составила порядка 50% годовых».
Любой инвестор, будь то «оптовый» или «розничный», сравнивает прогнозируемую прибыль с предлагаемыми процентами по банковским депозитам и стремится найти определенный баланс между ценой и сроком, поясняет Анжела Кузьмина: «В среднем, приобретая элитное жилье, инвестор может рассчитывать на получение как минимум 30% за небольшой срок — в течение года, максимум двух лет».
На какие характеристики обращать внимание при выборе объекта?
Екатерина Тейн советует анализировать следующее:
• местоположение,
• конкуренты,
• насколько объект дешевле «вторички» такого же класса в этом районе,
• насколько велик риск, что проект не будет достроен вовремя.
«Сегодня на инвестиционную привлекательность квартиры в элитной недвижимости все больше влияют такие факторы, как наличие необходимой, прежде всего, социальной инфраструктуры в шаговой доступности, значительной площади озеленения и обеспечение безопасности всего жилого объекта», — добавляет Анжела Кузьмина.
«Покупателю необходимо обращать внимание на следующие факторы: качество комплекса (соответствие цене и заявленному классу), местоположение, перспективы роста цены (отличие от цен в аналогичных объектах на более высокой стадии готовности), схема реализации, строительная активность на площадке, имидж застройщика», — советует Оксана Дивеева.
Аналитики компании Blackwood даже составили собственный рейтинг инвестиционно привлекательных объектов элитного рынка, отметив такие новостройки, как МФК «Город столиц», ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Афанасьевский», ЖК «Садовые кварталы» и проект компании «Реставрация Н» — жилой комплекс Knightsbridge.