Анжела Кузьмина: девелопмент во благо

Успех ОАО «Садовые кварталы», несмотря на непростые времена реализующего ряд масштабных проектов, во многом определяется людьми, стоящими у его руля. Уверенность, личное обаяние и несомненный профессионализм Анжелы Кузьминой, коммерческого директора группы компаний, позволяют заявить, что «город – будет, саду – цвесть», а планы компании будут реализованы на наше благо.

В портфеле девелоперского подразделения ОАО «Садовые кварталы» находятся довольно значимые и масштабные проекты в области жилой и коммерческой недвижимости. Судя по тому, что представлено сейчас на рынке, можно сказать, что у нас довольно объемный и хорошо сбалансированный портфель, сконцентрированный преимущественно в сегменте luxury. Одним из наиболее амбициозных проектов можно по праву считать микрорайон «Садовые кварталы». Он реализуется в центре города, в районе Хамовники, на уникальной по своей величине территории – 11 гектарах земли, где будет возведено порядка 32 зданий.

К сегменту luxury можно отнести и наши проекты в области гостиничного бизнеса, благодаря которым компания встала в один ряд с крупнейшими мировыми игроками рынка гостиниц класса premium. Сегодня мы ведем строительство многофункционального комплекса SUMMIT (бывшая гостиница «Минск» на Тверской), где оператором гостиничной части выступает InterContinental Hotels Group, и занимаемся реконструкцией гостиницы «Центральная», где реализуется проект гостиницы «ЛЮКСЪ ОТЕЛЬ» под управлением всемирно известного Mandarin Oriental.

Еще один проект, мы строим в городе Сочи. Жилой комплекс «Дом-Пионер» относится к высокому бизнес-сегменту. Сейчас он находится в стадии завершения – ведутся фасадные и инженерные работы.

Как вы оцениваете ситуацию на российском рынке элитной недвижимости сегодня?

Раньше в России было две проблемы: дороги и дураки, – то сейчас к существующим добавились еще и девелоперы. Кризис действительно серьезно затронул эту отрасль. Главным образом в силу того, что девелоперский бизнес в России – это не девелопмент в чистом виде. Мы все пытались создавать компании полного цикла – с инвестиционными, строительными, маркетинговыми подразделениями, формировали собственные отделы реализации. В результате появился «девелопмент по-русски» – гораздо более широкое и, как оказалось, более проблематичное понятие, нежели просто девелопмент.

Аналогичная ситуация происходит и с элитным рынком, где на самом деле не все так просто. Согласно статистике, число сделок по итогам первого полугодия уменьшилось, сократилась и их средняя стоимость. Это происходит как в целом по рынку, так и в элитном сегменте в частности. Если раньше сделки в сегменте элит начинались с 5 млн долларов и до бесконечности, то сейчас эти цифры намного ниже, что свидетельствует о влиянии общего тренда на элитный сегмент.

Вместе с тем, даже в кризисной ситуации спрос на этом рынке существует. Потребительский рынок в демократическом государстве, коим мы являемся, должен быть широк. Это свидетельствует о благосостоянии государства в целом. Мы должны иметь возможность выбора - разные продукты, машины и разного уровня жилье, в том числе и элитное. Так происходит во всех мировых столицах, и Москва не исключение.

С другой стороны, наш рынок еще достаточно молод. Например, в Лондоне есть компании, которые занимаются риелторским бизнесом с 1812 года. У них было время задуматься о том, что они делают, было время попробовать свои силы, экспериментировать, а мы шли семимильными шагами. Тем не менее, я считаю, что мы достойно представляем элитный сегмент, и у нас есть очень интересные проекты, те, которые по праву могут называться элитными. Именно эти проекты, представленные в ограниченном количестве, являются востребованными.

Какие сегменты обладают лучшими перспективами по выходу из него?

Достаточно сложно делать прогнозы. Девелоперы вплотную взаимодействовали с банками в вопросах финансирования своих проектов. Все мы умеем считать деньги, и поэтому, когда в России пошла, так скажем, активная фаза проектного финансирования, девелоперы обращались в банки, либо привлекали денежные средства за счет продажи жилья на достаточно ранних этапах строительства. Причем это происходило во всех сегментах рынка. Более устойчивым с точки зрения возможности переждать кризис можно считать узкий сегмент клубных домов. Здесь можно провести аналогию с 1998 годом, когда на зарождающемся элитном рынке просто произошла стагнация. Сначала имело место некое снижение цен, которое впоследствии было зафиксировано, затем рынок застыл с точки зрения спроса. При этом люди не пытались продавать квартиры, потому что ценность их была очевидна. Когда основной критический момент прошел, они достаточно быстро восстановили свою прежнюю стоимость и снова оказались востребованы.

В сегменте жилья экономкласса возможностей переждать гораздо меньше. Дело в том, что на этом рынке превалировали инвестиционные покупки. Если в элитном сегменте объем инвестиций составлял 3–5, максимум 10 квартир, то в экономклассе инвестиции измерялись домами и кварталами. Если сейчас все они будут выведены на рынок, то доходность экономкласса, возможно, будет меньше. Поэтому ответ на вопрос, уходить ли с элитного рынка в экономкласс, не очевиден: на этих двух направлениях сейчас достаточно непростая ситуация. Основной риск в обоих сегментах – это риск недостроя. С этим риском столкнулись практически все покупатели вне зависимости от целей их приобретений. Пожалуй, это основные показатели рынка сегодня. Остальное – это вопрос грамотной концепции, политики и наличия возможности снижения цен. Те компании, которые в докризисные времена адекватно оценивали себя в рамках своих финансовых моделей, сегодня имеют возможность снизить цены и чувствовать себя относительно стабильно.

В текущей экономической ситуации многие компании пересмотрели свою стратегию развития и попытались переключиться на строительство жилья экономкласса. Что вы думаете по этому поводу и считаете ли целесообразным подобное изменение стратегий?

Думаю, что здесь ключевой вопрос состоит в том, за счет чего происходит переход в более низкий сегмент. Если за счет снижения качества строительства – то это недопустимо.

Ценность денег для людей, вне зависимости от их достатка, одинакова. Все хотят тратить свои деньги разумно и с пользой для себя. Я убеждена, что никакая смена стратегии не должна оборачиваться ухудшением качества строительства. Могут быть разные архитектурные решения, отделочные материалы, но с точки зрения конструктивных решений, с точки зрения других основополагающих вещей – качество должно быть высоким для всех сегментов.

В то же время я знаю многих застройщиков, которые грамотно осуществили переход в более низкий сегмент, потому что снижение коэффициента стоимости жилья произошло не за счет изменения конструктива, снижения этажности и уменьшения количества бетона, а за счет отказа от более дорогих отделочных материалов, фасадных и ландшафтных работ, политики продвижения и тому подобного.

Менялись ли стратегии развития вашего девелоперского подразделения за время присутствия на рынке? Подвергалась ли корректировке в связи с мировым кризисом ликвидности сегодняшняя стратегия компании?

Интересный вопрос. Главное сейчас не вступить в противоречие с самим собой. Если мы говорим о наших проектах в гостиничном бизнесе, то, как бы мы ни хотели что-то изменить, для нас присутствие в сегменте luxury обусловлено расположением и выбором операторов – InterContinental и Mandarin Oriental, являющимися серьезными игроками рынка. Что касается проекта «Садовые кварталы» в Хамовниках – нецелесообразность пересмотра стратегии связана с престижностью района, в котором будет реализован проект, и уникальностью его масштаба. Вместе с тем, разработанная нами финансовая модель позволяет не только не снижать изначально задуманные параметры, но и дает возможность предоставить нашим потенциальным клиентам гибкие , интересные и комфортные финансовые условия. Например, долгосрочные рассрочки на весь этап строительства.

Сейчас на рынке такая возможность вряд ли есть у многих. Мы готовы разделить риски с людьми, которые нас выбирают: строительство разделено на определенные фазы, к которым и будут привязаны транши оплаты. При этом, если мы по каким-то причинам не выполним свои обязательства или задержим темпы строительства, клиент имеет право не осуществлять следующий платеж.

Одной из докризисных тенденций можно считать появление значительного числа проектов комплексного освоения территорий. Однако в связи с современной экономической ситуацией многие из них были приостановлены. Как вы оцениваете перспективы этого сегмента? Расскажите подробнее о проектах, реализуемых компанией в этой области.

У нас эта категория представлена проектом в Хамовниках. «Садовые кварталы» реализуется на территории, которая раньше принадлежала заводу «Каучук».

Мы приняли решение, что в этом проекте будет максимально широкая линейка предложения, как с точки зрения квадратных метров, так и с точки зрения различных сегментов жилья – от совсем небольших, порядка 35 кв. метров, студий, рассчитанных на студентов, до висящих вилл, площадью 600 кв. метров, оборудованных собственным лифтом.

Воплощая все свои мечты, планы и амбиции, мы трепетно относимся к сохранению архитектурного наследия в рамках проекта. В одном из кварталов мы сохраняем здание архитектора Клейна, которое будет оборудовано в жилые лофты. Фасадная часть здания сохраняется, проводится серьезная реконструкция внутренней части, где планируется разместить роскошные просторные лофты. Дом Клейна не признан памятником архитектуры, но, тем не менее, нам хотелось подчеркнуть историческую значимость объекта и создать для него, как для произведения искусства, настоящую «рамку» из двух корпусов строящегося микрорайона.

Вообще, с точки зрения архитектуры это очень интересный проект. Главный архитектор Сергей Скуратов долго прорабатывал идею сочетания комфортности проживания, истории и качественной архитектуры. Считаю, что это удалось, благодаря чему мы получили дополнительное конкурентное преимущество.

Мне кажется, что для московского центра проект комплексного освоения территорий – это почти что уникальная история.

Я согласна. Основным плюсом «Садовых кварталов» можно считать его концепцию, построенную на здоровом образе жизни, безопасности и культе семейного проживания. Эта концепция очень естественна для Хамовников – комфортного, теплого, уютного зеленого района с бульварами и яблоневыми садами. Для нас было очень важно, чтобы наш современный проект вписался в исторический облик города. Это был принципиальный вопрос. Например, порядка 1,5 гектара территории занимают зеленая зона и озеро. Эту территорию мы оформляем по аналогии с усадьбой Трубецких – замечательное место отдыха, открытое для всего города.

Концепция же определила и многие социальные составляющие проекта. В проекте предусмотрено три детских сада, школа – ведь это также очень важно для семейного проживания. В проекте предусмотрены специальные школьные дорожки, которые расположены обособленно от основных людских потоков. В зеленой зоне вокруг пруда предполагается размещение небольшого количества коммерческих помещений. Мы долго думали, анализировали и пришли к выводу, что на сегодняшний день люди хотят уже не только просто вкусно покушать – их интересуют возможности для своего собственно развития. Поэтому мы предусмотрели создание в рамках проекта дома игрушки, музеев, балетных классов и спортивных сооружений.

В этом проекте мы хотели добиться эффекта комфортного загородного проживания, поэтому вся деловая активность комплекса, включающая бизнес- и wellness-центры, магазины и супермаркеты, вынесена в отдельную территорию, чтобы избежать пересечения людских потоков.

Не менее тщательно мы продумываем концепции и наших гостиничных проектов. Например, многофункциональный комплекс Summit разделен на две части – отель и торгово-офисный центр, площади в котором уже невероятно востребованы. К тому же близость гостиниц и офисов исключает какое-либо противоречие. Напротив, отель создает жизнь офисам, офисы – жизнь отелю. Не менее интересным кажется проект гостиницы «ЛЮКСЪ ОТЕЛЬ», где особое внимание уделяется восстановлению исторических элементов здания. Мы используем технологии, позволяющие сохранить, например, дорогие каждому москвичу фрески Филипповской булочной в их первозданном виде.

Насколько перспективен гостиничный сегмент в условиях кризиса? Ведь и в хорошие времена он не отличался быстрой окупаемостью?

Я считаю, что для Москвы сейчас невероятно актуальны гостиницы такого высокого уровня с такими известными операторами. Что касается разумной окупаемости, то согласна, что и до кризиса она была не очень быстрой. Вместе с тем ценность гостиниц представленная в данном сегменте и в этом месте заключается не в быстрой окупаемости, а в стабильности получения доходов и возможности роста капитализации объекта в будущем.

Один из проектов компании реализуется в Сочи. Не могли бы вы рассказать о специфике сочинского девелопмента? Каковы, по вашему мнению, перспективы постолимпийского Сочи?

Сейчас все обсуждают Сочи в аспекте «до» и «после». Думаю, что отчасти специфика сочинского девелопмента состоит в том, что сегодня стоимость строительных работ там достаточно высока. Это обусловлено тем, что в настоящее время в городе существуют некоторые трудности со стройматериалами и с их получением. Вместе с тем сегодня есть понимание, как государственные программы будут эти проблемы решать. Я надеюсь, что олимпийские проекты будут строиться по более выгодной цене.

Сочи является сейсмической зоной и требует определенных конструктивных решений в строительстве. Все это очень важные моменты, которые обязательно должны учитываться. Для нас, с нашим ответственным отношением к качеству строительства, они были принципиальны, и мы не экономили на этом деньги. Плюс – этот проект стал для нас пилотным в регионах, и я считаю, что мы очень хорошо с ним справились. Получился очень красивый дом, обладающий прекрасными видами. И что характерно, очень много покупателей квартир в этом доме являются местными жителями. А это, как мне кажется, говорит о многом: о доверии к застройщику, о правильно выбранной концепции. Этот дом обладает уникальными характеристиками: очень удачное расположение, рядом школа, детский сад, хорошая транспортная развязка, обеспечена высокая безопасность.

Как вы решаете вопросы финансирования ваших проектов? Как привлекаются инвестиции?

У нас все складывается благополучно. С нами наш постоянный финансовый партнер – банк «Российский кредит». По гостинице «Минск», например, мы кредитуемся в Сбербанке. В будущем, мы готовы рассматривать дополнительные финансовые инструменты – возможно, привлечение банковского кредитования или соинвестирования.

Как, по вашему мнению, будет меняться политика ценообразования в сегменте элитной недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе?

Что касается среднесрочной перспективы, думаю, что особенных изменений не предвидится, поскольку все участники рынка свою политику уже пересмотрели – и мы в том числе. Если раньше аналитические данные говорили о том, что все пытаются удерживать цены, предоставляя завуалированные скидки, то сейчас все перешли на более открытую, на мой взгляд, игру – снизили цены и уменьшили скидки. Эта ситуация представляется мне более справедливой и понятной. До сегодняшнего дня жилье продавалось по докризисным ценам с существенными скидками, а сейчас на фоне более адекватных цен скидки становятся дополнительным, но не определяющим инструментом продаж. В долгосрочной перспективе я вижу определенное повышение, что также подтверждается основными экономическими показателями. По моему мнению, начавшаяся недавно стабилизация продолжится, и в ближайшее время, по мере выравнивания остальных рынков и основных микро- и макроэкономических показателей, наш проект будет двигаться только в сторону повышения.

Какой из периодов своей карьеры вы считаете наиболее интересным и успешным?

Карьера для женщины... Не знаю... В принципе я считаю себя достаточно успешным человеком. Все у меня складывалось очень интересно. Я не меняла род деятельности и уже более восьми лет работаю в недвижимости. Это непросто, но очень интересно, и если говорить о женщинах, то, на мой взгляд, недвижимость – это наиболее подходящее для нас направление. Несмотря на существующие здесь трудности, он предоставляет возможности для креатива, позволяет уделять внимание мелочам, что очень типично для женщины. К тому же – дает возможность созидать и творить. Именно работа в компании «Садовые кварталы» дает возможность реализовать себя как профессионал, здесь собрана великолепна команда, с которой интересно и комфортно работать. Это мне и нравится.

Каким вы видите идеального лидера в семье, в бизнесе, в политике?

Точно знаю, что в семье женщина не должна быть лидером. Это неправильно – это наши издержки. А вот в политике и в бизнесе я очень ценю умение оставаться собой и все-таки иметь свое мнение. Человек ценен именно этим.

Древние говорили, что всегда за спиной лучших царей и правителей стояли очень умные люди, которых было не видно на первом плане. Думаю, что и в политике, и в бизнесе очень важна сильная команда. Можно не быть хорошим первым, можно даже не быть лидером, но можно быть хорошим вторым, тем более что их очень мало. Мне кажется, сила – в хороших вторых и в команде. К сожалению, очень много проблемных точек российского бизнеса возникло в связи с недооценкой человеческого фактора или, как сейчас часто говорят, человеческого ресурса. Я бы сказала – человека в принципе. Поэтому я считаю, что и в политике, и в бизнесе хорошие вторые, хорошие команды, ценность человека как личности были и остаются приоритетом.

Вы, наверное, лидер от природы?

Честно говоря, не знаю. Раньше я считала, что лидер, а сейчас думаю, что нет. Скорее всего, просто все так сложилось. Наверное, какие-то определенные качества были заложены, а дальше мне повезло с учителями. Эти учителя были серьезными людьми в бизнесе, и я считаю, что я вольно или невольно переняла их черты.

Остается ли у вас время на досуг?

Практически нет. У меня есть дочь, поэтому все свободное время я уделяю ей. Этого мало, но тем не менее. Я люблю путешествовать, открывать для себя что-то новое, люблю осенний листопад, люблю, как шуршат листья, когда ты идешь по парку, ни о чем не думая. Мне очень нравится смотреть на небо, правда, я давно этого не делала. Очень люблю музеи, историю, люблю читать, но времени на это остается очень мало. К тому же всегда хочется побыть с близкими, поэтому, наверное, все свободное время у меня занимают они.

О чем вы мечтаете?

Мечтаю принять активное участие в реализации проекта «Садовые кварталы», мечтаю увидеть, как в нем будут жить люди, мечтаю прогуляться по этому прекрасному парку со своей дочерью.