СОВЕРШЕННО МАШИНАЛЬНО

Общая характеристика реализуемых проектов (без учета ММДЦ «Москва-Сити») В начале 2009 г. на первичном рынке элитного жилья были представлены 33 жилых комплекса. В шести из них первичные продажи завершились в первом полугодии текущего года. В двух комплексах продажи были приостановлены. В I полугодии 2009 г. на первичный рынок вышел только один проект – ЖК «БАРКЛИ ПЛАЗА» (Хамовники, 37 апартаментов). Таким образом, по состоянию на конец июня 2009 года, на первичном рынке оставались представленными только 26 жилых комплексов премиум-класса. В двух из них ведутся исключительно т.н. «закрытые продажи». Новые проекты элитного строительства, в которых в I полугодии 2009 года велись продажи, в совокупности включают примерно 2400 квартир суммарной площадью более 400 тыс. кв.м. На сегодняшний день порядка 25% элитных жилых комплексов, в которых ведутся продажи, сдано в эксплуатацию. Проекты с заявленными сроками сдачи в 2009 году составляют около 50% объема новой застройки премиум-класса. Строительство 15% представленных на рынке элитных комплексов приостановлено, на остальных площадках ведутся активные СМР или же их строительство близится к завершающей стадии. В объектной структуре (квартирографии) нового элитного строительства доминируют 3- и 4-комнатные квартиры (в сумме около 80%). Около 60% квартир имеют площадь 100…200 кв.м, а 18% - 200…250 кв.м. На компактные, по меркам элитного сегмента, квартиры (до 100 кв.м) приходится лишь 10% возводимого объема жилья. Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит району Хамовники (в настоящее время здесь реализуется 9 проектов суммарной площадью квартир более 200 тыс. кв.м). Значительные объемы элитного жилья сосредоточены также в районах Замоскворечье, Пресненский, Якиманка – на них приходится 14%, 11% и 10% суммарного количества квартир соответственно. Наименьший объем нового элитного строительства – в Красносельском районе. Характеристика спроса По данным IntermarkSavills, количество заключенных первичных сделок с элитными квартирами в I полугодии 2009 года составило около 120, что более чем в 3 раза ниже показателя аналогичного периода 2008 года. Помимо экономической неопределенности и продолжающейся ценовой коррекции, низкий спрос на первичное жилье обусловлен неуверенностью покупателей в способности застройщиков завершить начатые проекты. В этой связи основной объем реальных сделок (более 65%) в прошедшие 6 месяцев пришелся на сданные ГК или практически готовые комплексы. Лидирующие позиции в структуре спроса на элитное жилье в I полугодии 2009 года сохраняли Хамовники (Остоженка и Плющиха) и Якиманка (26% и 23% сделок соответственно). Среди других районов ЦАО фаворитами являются Замоскворечье и Пресненский район (по 13%). Объектная структура спроса в элитном сегменте жилой недвижимости остается стабильной даже в кризисный период, так как во многом определяется статусом покупателей и типичным составом их семей. Большинство заключенных сделок (более 70%) приходится на 3-, 4- и многокомнатные квартиры. Подобное жилье традиционно приобретается с целью постоянного семейного проживания (для семьи из 3-5 человек). В то же время следует отметить существенное повышение, по сравнению с I полугодием 2008 года, доли спроса на 1- и 2- комнатные квартиры (около 30% сделок по сравнению с 20% - в 2008 г.). Аналогичная тенденция отмечается и в части предпочтений покупателей относительно площади квартир. По сравнению с первым полугодием прошлого года заметно увеличился спрос на элитные квартиры площадью менее 100 кв.м (до 13% сделок по сравнению с 4% в 2008 г.). Доля спроса на квартиры площадью 100…200 кв.м составила в первые шесть месяцев текущего года 55 % против 72 % в тот же период 2008 года. Средняя комнатность реализованной за январь-июнь 2009 года элитной квартиры составила 3,2 комнаты, средняя площадь – менее 170 кв.м. Более половины (54%) сделок с элитными квартирами в I полугодии 2009 года совершено в бюджетах до 2 млн. долл. США. Напомним, что еще год назад доля таких «скромных» бюджетов едва превышала 10% в общей структуре сделок. Вместе с тем, сохраняется спрос и на более дорогие объекты (свыше 3,5 млн. долл. США). Правда, бюджетный потолок для реальных сделок снизился с докризисных 10-15 млн. до 5-6 млн. долл. США. Характеристика предложения По оценкам IntermarkSavills, на конец I полугодия 2009 года в первичной продаже находилось около 900 квартир в элитных домах-новостройках суммарной площадью 160,6 тыс. кв.м (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). Наибольший объем текущего предложения (41%) сконцентрирован в Хамовниках – ключевыми проектами в районе являются жилые комплексы «Садовые кварталы» (ул. М.Трубецкая, 28; ул. Ефремова, 12), «Жилой квартал на Плющихе» (ул. Погодинская, 4), «Смоленская застава» (Земледельческий пер., 20), «Парк Палас» (Коробейников пер., 1/2). В объектной структуре текущего предложения элитного жилья наибольшую долю составляют 4-х и многокомнатные (44%), а так же 3-х комнатные (38%) квартиры. В тоже время по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля многокомнатных квартир ощутимо уменьшилась (на 20%). Квартиры малой комнатности (1- и 2-комнатные) занимают незначительную долю в объеме предложения – в сумме около 18 %. В структуре площадей предлагаемых застройщиками элитных квартир в I полугодии 2009 года наблюдалось расширение доли жилых помещений в диапазоне площадей от 100 до 150 кв.м (до 32% по сравнению с 21% в 2008 г.) при соразмерном сокращении доли больших по площади объектов (от 150 кв.м). Наибольший объем текущего предложения квартир премиум-класса приходится на ценовой диапазон цен 10…15 тыс. долл. США/кв.м (около половины всех предложений). Вместе с тем по сравнению с докризисным периодом существенно расширилось предложение с ценой до 10 тыс.долл. США/кв.м. Сегодня по таким ценам предлагается около 25% элитных квартир. Цены По состоянию на конец июня 2009 года средневзвешенная удельная цена предложения элитных квартир на первичном рынке составила 15 200 долл. США/кв.м. Снижение среднерыночной цены жилья премиум-класса в течение I полугодия 2009 года составило 18%. По отношению к докризисному максимуму текущая усредненная цена предложения понизилась на 30%. В первые месяцы 2009 года отрицательная коррекция долларовых цен была обусловлена преимущественно динамичным ростом курса американской валюты. Однако уже с марта текущего года снижение цен происходит исключительно под влиянием внутрирыночных факторов, в первую очередь – пониженного спроса. На рынке элитного жилья сохраняется существенная дифференциация средних цен по топонимическим районам г. Москвы – разница между самыми престижными и «рядовыми» районами ЦАО достигает 1,8 раза. В течение I полугодия 2009 года цены на элитные жилые комплексы сократились практически во всех районах ЦАО. Особенно ощутимым было снижение в Хамовниках, Таганском и Тверском районах, где в структуре текущего предложения доминируют крупные жилые комплексы, находящиеся на ранних стадиях строительства. Во втором квартале 2009 года (особенно в июне) предлагаемые застройщиками цены на первичном рынке столичного элитного жилья стали гораздо четче отражать реальные цены сделок. На смену завуалированным скидкам постепенно приходит коррекция официальных прайс-листов. По прогнозам IntermarkSavills, отрицательная ценовая динамика на рынке городского элитного жилья сохранится и во II полугодии 2009 года. При этом, по итогам 2009 года ожидаемое снижение среднерыночной цены в данном сегменте составит 25-30%. Основные тенденции • Сокращение числа проектов премиум-класса, представленных на рынке. В течение I полугодия 2009 года количество продаваемых на первичном рынке элитных проектов уменьшилось с 33 до 26. При этом с рынка ушло 8 проектов-новостроек (продажи завершены или приостановлены), в то время как поступил только один. • Сохранение низкого уровня реального спроса. В I полугодии 2009 года количество заключенных сделок оставался на низком уровне – не более 20…25 сделок в месяц. • Активизация потенциальных покупателей. Потенциальный спрос (среднемесячное количество заявок на покупку и просмотров квартир) в элитном сегменте в течение I полугодия 2009 года выросло более чем в 2 раза по сравнению с концом 2008 г. • Всплеск покупательской активности (особенно во втором квартале) объясняется более интересными ценовыми условиями, а так же ослаблением курса доллара, в результате которого обладатели валютных сбережений активизировали поиски подходящих вариантов. • Основной объем первичных сделок с квартирами премиум-класса (65%) приходится на проекты, которые уже построены или находятся на завершающей стадии готовности. Потенциальный интерес целевой аудитории также направлен, в основном, на готовые или почти готовые комплексы. • Продолжается снижение среднерыночных цен предложения. В I полугодии 2009 года оно составило около 18%. На смену завуалированным скидкам, имевшим место в первые месяцы кризиса, постепенно приходит коррекция официальных прайс-листов компаний-застройщиков.