Строители затаились

Профиль
В преддверии политических изменений рынок жилой недвижимости Москвы замер. Прибавим к этому кризис ликвидности и высокий уровень цен. Как результат: в столице сегодня строятся лишь проекты, запущенные в рамках старых программ. Конец прошлого года и начало нынешнего были богаты на политические и экономические решения, которые не могли обойти стороной рынок жилья. Во-первых, мэр Москвы Юрий Лужков в очередной раз, но на этот раз гораздо более серьезно запретил точечную застройку в столице. Затем нагрянули выборы в Госдуму и президентская гонка. Свой отпечаток на рынок наложил и кризис ликвидности, затронувший почти всех российских строителей, с одной стороны, лишив их более-менее дешевых финансовых ресурсов, а с другой - оставив без ипотечных покупателей, отказавшихся брать кредиты по возросшим ставкам. В результате у строителей не осталось возможности быстро закончить начатые проекты, и некоторые жилые здания превратились во временный не дострой. Подайте бедному строителю "В настоящее время на рынке действительно наблюдается сокращение объемов строительства, вместе с тем ряд строек был остановлен. Тем не менее сложившаяся ситуация, скорее, была вызвана не политическими пертурбациями и кризисом ликвидности, а введением запрета на точечную застройку, а также ограничением строительства в центре Москвы, в результате чего строительство некоторых точечных объектов было остановлено. Кроме того, тенденция сокращения объемов строительства по-прежнему связана с нехваткой ликвидных участков под застройку", - говорит руководитель отдела элитной недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Сами застройщики не согласны с такой позицией и отрицают наличие каких-либо сложностей. "Наоборот, по нашим объектам мы идем с перевыполнением планов продаж. Ожидаем плавного повышения цен в пределах инфляции", - рассказывает финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Руслан Кондрашов. В свою очередь, директор по продажам строительной компании "Квартал" Сергей Лушкин занимает промежуточную позицию: "В летний период не стоит ожидать выхода большого количества новых объектов, поскольку в условиях затишья на рынке недвижимости застройщики не спешат выставлять их на продажу". В результате Москва уже давно уступила по объемам возведенного жилья другим регионам, в частности Московской области, Санкт-Петербургу и Краснодарскому краю. Например, в Северной столице, не испытывающей столь сильных политических потрясений и находящейся вне круга деловой активности Юрия Лужкова, объемы строительства жилья, по данным директора по маркетингу ГК "ЛЭК" Валерия Корнилова, из года в год растут на 10-15% по отношению к предыдущему году. "Рынок претерпевает как подъемы, так и спады, но в целом по году всегда наблюдается лишь положительная динамика по цене квадратного метра. Конечно, рынок изменяется, некоторые компании уходят с него, другие приходят, давние и крупные игроки чувствуют себя все увереннее и имеют на современном этапе много альтернативных источников финансирования строительства, что нивелирует многие риски и делает дальнейшее развитие таких компаний более предсказуемым и планомерным процессом", - говорит эксперт. Однако недостаток финансирования, по мнению участников рынка, является сегодня главной бедой московских застройщиков. В результате на рынке появилась даже новая ниша - кредитование строителей, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Например, принадлежащая компании "МИЭЛЬ" структура "Мультиброкер" планирует заняться подбором кредитов для строителей, испытывающих финансовые затруднения. Застройщик должен подтвердить свою надежность, предоставив 20% необходимой суммы, еще 20% выделяет "Мультиброкер" из собственных средств, а оставшиеся 60% выдает банк кредитор. Всего дочерняя структура "МИЭЛЬ" планирует одолжить $400 млн своих денег, то есть компания готова профинансировать проекты общей стоимостью $2 млрд. Готовы выдавать средства застройщикам и некоторые банки, обладающие собственными значительными ресурсами. Например, банк Бориса Иванишвили "Российский кредит" предоставляет ссуды строительным компаниям, не успевшим найти финансовые ресурсы в других кредитных учреждениях, по ставке, значительно превышающей рыночную. Таким образом, появилась целая когорта компаний, заработавших на кризисе ликвидности. Замаскированный долгострой В результате большинство новых жилых проектов в Москве было заявлено в рамках уже давно запущенных программ. В частности, Татьяна Вакуленко называет среди активных участников первичного рынка жилья три компании: Midland Development, "Квартал" и "Садовые кварталы", которые за последние 4 месяца запустили новые проекты. "Компания Midland Development собирается построить жилой комплекс на проспекте Вернадского. В составе инфраструктуры будут представлены объекты учебно-социальной базы Московского государственного педагогического университета им. Ленина. Жилой комплекс будет состоять из двух 37-этажных домов с подземной парковкой более чем на 2 тыс. мест. Кроме того, на верхних этажах комплекса будут размещаться пентхаусы. Компания "Квартал" строит два элитных жилых комплекса в районе Ленинского проспекта, каждый из которых предполагает наличие подземной трехуровневой парковки. В начале следующего года ОАО "Садовые кварталы" планирует начать строительство квартир и особняков класса де люкс в районе Фрунзенской набережной", - рассказывает эксперт. Однако на поверку все эти проекты являются долгостроем или частью уже запущенных масштабных программ. "С июня текущего года наша компания действительно начнет продажи квартир в двух новых жилых комплексах, расположенных на Ленинском проспекте. Оба здания станут частью элитной зоны застраиваемого участка Ленинского проспекта между улицами Удальцова и Лобачевского. Каждый дом состоит из трех секций переменной этажности. Площадь первого объекта составит 34,5 тыс. кв. м, а второго - 33,3 тыс. кв. м. Новые объекты, как и все наши дома в этом районе, будут возведены в рамках реконструкции квартала 32-33 в районе проспекта Вернадского Западного административного округа столицы", - рассказывает Сергей Лушкин. В свою очередь, проект компании Midland Development также долгое время был заморожен. Компания выкупила участок площадью 9,4 га на проспекте Вернадского еще в 2006 году. Однако в январе 2008-го девелопер заявил, что проект все-таки будет реализован, а вслед за этим компания пообещала увеличить его площадь вдвое. Изначально площадь комплекса должна была составить 103 тыс. кв. м, теперь Midland Development обещает построить объект площадью 230 тыс. кв. м. Еще большим долгостроем стоит признать проект ОАО "Садовые кварталы" по застройке промзоны на месте РТИ "Каучук". Компания также получила эту площадку несколько лет назад, однако долгое время не могла приступить к ее застройке. В результате проект "Садовые кварталы" был представлен публике только на выставке MIPIM-2008. На территории в 11,1 га разместятся объединенные общим замыслом четыре жилых квартала с внутренними дворами и автономными подземными пар кингами для жителей и гостей, детские сады, школа, деловой центр, ресторан и т. д. Общая жилая площадь комплекса, расположенного между Комсомольским проспектом и Большой Пироговской улицей, составит 183,3 тыс. кв. м. Однако на реализацию проекта потребуется более $1 млрд, которых, по данным участников рынка, у компании пока нет. Недостаток средств и поиски потенциальных партнеров эксперты рынка называют основными причинами, почему ОАО "Садовые кварталы" решила объявить о своем проекте во всеуслышание. Разброд и шатание Параллельно сокращению числа новых проектов, по мнению Татьяны Вакуленко, в настоящее время на рынке первичной жилой недвижимости Москвы наблюдается увеличение объема поступающих заявок на новостройки. "Покупатели перестали бояться приобретать объекты на первичном рынке, так как рынок становится более прозрачным. Увеличивается доля сделок с инвестиционными целями. Если в 2007 году, когда на рынке наблюдалась некоторая стагнация и, как следствие, отрицательный показатель доходности, интерес инвесторов к рынку недвижимости заметно снизился, то в настоящее время доля инвестиционных покупок начинает постепенно увеличиваться", - рассказывает Вакуленко. Этот фактор вполне логично приводит к росту цен. "Рынок жилья, находившийся в состоянии нестабильного равновесия весь 2007 год, из двух вариантов развития ценовой ситуации - откат цен и дальнейший рост - выбрал вторую траекторию", - рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, разгон рынка начался уже к концу января 2008 года, и в течение первых двух месяцев цены выросли на 7-8%. "Цены на жилье в марте выросли еще более значительно: рост цен на различные объекты составил в среднем 5-7%. Таким образом, рост цен за первый квартал 2008 года достиг 12- 15%", - добавляет он. Если посмотреть на рынок более детально, то в каждом районе Москвы ситуация выглядит по-разному. "Рынок новостроек Москвы имеет следующую структуру: 40% составляют объекты экономкласса и по 30% - объекты бизнес и элит-класса", - отмечает руководитель отдела новостроек компании "Агент 002" Дмитрий Иванов. По его словам, в сегменте эконом класса средняя стоимость квадратного метра в апреле составила $ 3603, сократившись по сравнению с предыдущим месяцем на 3,6% и с началом года на 2,2%. При этом за месяц количество предложений по сравнению с мартом выросло на 33,6%, однако оно все же меньше январских показателей на 9%. " Наибольшее предложение квартир данного сегмента - 29% - было представлено в СЗАО, где продолжается масштабная застройка районов Северное и Южное Тушино. Далее по объему предложения следуют ВАО и ЮЗАО - по 15%", - говорит эксперт. По его словам, средняя цена квадратного метра в апреле несколько понизилась по сравнению с мартом практически во всех округах, за исключением СВАО, где рост составил 8,5%, и СЗАО, в котором новостройки подорожали на 6,4%. При этом, несмотря на апрельское падение цен, по сравнению с началом года стоимость первичного жилья повысилась почти во всех округах, за исключением СЗАО (- 5,2%) и ЮАО (-4,3%). В свою очередь, наибольший рост цен произошел за это время в СВАО, где квартиры подорожали на 12,7%. " В сегменте бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра в апреле составила $6536, по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, а относительно начала года рост составил 4%", - рассказывает эксперт. Если выстраивать градацию по округам, то тройку лидеров по объему предложения, как отмечает эксперт, составляют три округа: лидирует ЗАО - 31%, далее ЮЗАО - 20% и САО - 17%. Разброд и шатание на первичном рынке жилья, по мнению экспертов, продолжатся и в будущем. "На рынке новостроек по-прежнему сохраняется тенденция сокращения объема строительства, вызванного как нехваткой ликвидных площадок, ограничением строительства в центре Москвы, так и запретом на точечную застройку", - считает Татьяна Вакуленко. Более того, по словам Дмитрия Иванова, "уже сейчас экономика проектов, уровень доходности и ценообразование у застройщиков не связаны между собой. Цены формируются специфически. На соседней стройке цены подняли, значит, мы тоже поднимаем. Доходность, несмотря на заявленные 15-25%, в действительности превышает эти показатели в разы. При этом у покупателей реальных инструментов для приобретения жилья по-прежнему нет".