Квартира в подарок

Building Life
ВРЯД ЛИ НАЙДЕТСЯ ТОТ, КТО ОТКАЖЕТСЯ ОТ ПОДАРКА В ВИДЕ КВАРТИРЫ ИЛИ ДАЧИ. ОДНАКО ЧТОБЫ СПОЛНА НАСЛАДИТЬСЯ ВСЕМИ ЕГО ДОСТОИНСТВАМИ, НЕОБХОДИМО ХОРОШО ЗНАТЬ ЗАКОНЫ Законодательство о дарении в последний раз менялось в 2006 году. Сегодня договор дарения регулируется нормами гражданского права, а точнее Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, в ГК описываются суть договора, требования к нему и к заключающим его участникам. Так, по закону стороны договора дарения именуются даритель и одаряемый. Каждая из сторон может быть представлена как одним, так и несколькими лицами. К примеру, в случае дарения квартиры, которая находится в совместной собственности нескольких человек, все сособственники будут выступать на стороне дарителя. Аналогичным образом в качестве одаряемого может фигурировать как одно, так и несколько лиц. Все они станут собственниками подаренной квартиры, и на нее будет оформлена общая долевая или совместная собственность. В то же время, если вам принадлежит доля в собственности на жилое имущество, вы имеете право подарить ее отдельно. Правда, для этого придется получить письменное согласие других собственников. Оформление дарения мало отличается по последовательности действий от купли-продажи. Собирается такой же пакет документов. Даритель и одаряемый вместе прибывают с документами и действующими паспортами в нотариальную контору. Так что устроить одаряемому сюрприз, как это часто описывают в художественной литературе, невозможно по определению. Основное требование, которое законодатель предъявляет собственно к договору, состоит в том, что он должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в официальных органах. На договор дарения не распространяется правило о нотариальном удостоверении, принятое для договоров, касающихся передачи прав на недвижимость. Однако по желанию сторон это заверение возможно. В каком случае это имеет смысл сделать? Если вы составляете договор самостоятельно, не прибегая к помощи юриста, или не очень уверены в противоположной стороне договора. В такой ситуации нотариус поможет проверить документы сторон и подтвердит правомочность сделки, что немаловажно. Кроме того, это облегчит в последствии процедуру регистрации прав на недвижимость. *** Когда договор могут отменить? Есть и ряд ограничений, которые закон накладывает на этот договор. Так, важно помнить, что нельзя включить условие о смерти дарителя в договор дарения. Если такое условие будет зафиксировано, то документ считают ничтожным, поскольку в этом случае необходимо передавать имущество в порядке наследования. Кроме того, закон запрещает дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей. В ряде случаев договор дарения можно отозвать, то есть отменить. В частности, тогда, когда после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. Необходимо отметить, что дарением должна оформляться только действительно безвозмездная сделка. Если дарение прикрывает собою куплю-продажу с целью обхода интересов третьих лиц, оно может обернуться большой проблемой. Например, при продаже комнаты в коммуналке соседи, имеющие свой кусочек "вороньей слободки" в собственности, могут воспользоваться преимущественным правом покупки, которым они обладают согласно ст. 250 ГК РФ, либо оформить письменный отказ от него. Только тогда комната беспрепятственно реализуется "на свободном рынке". А вот распорядиться ею на безвозмездной основе можно без ведома и согласия соседей (в соответствии со ст. 246 ГК РФ). Посему "добрый маклер" лихо посоветует своим клиентам "отдариться" - дабы избежать выяснения отношений с соседями (и сознательно лишить их законных прав). Иногда взаимная неприязнь бывает настолько сильна, что продавцы "из принципа" отказывают соседям в расширении жилплощади, даже если те готовы уплатить нормальную рыночную цену. Те, в свою очередь, могут подать в суд и, если найдут доказательства того, что выплачивались деньги, мигом добьются признания такой сделки ничтожной. Ибо по ст. 170 ГК РФ она будет квалифицироваться как "притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку". Даже если до суда не дойдет, все равно "уводить" вожделенные метры из-под носа соседей, желающих их выкупить, не советуем: продавцы уедут с деньгами, '' а вам жить под одной крышей с недоброжелателями. То же положение о ничтожной сделке распространяется и на случаи, когда ради экономии на налогах оформляют куплю-продажу вместо дарения. Правда, сложно представить ситуацию, в которой кто-то был бы заинтересован раскрыть такое "притворство" через суд - но мало ли вокруг желающих устроить "сеанс разоблачения" из любви к искусству? *** Налоговый вопрос С 1 января 2006 года вступил в силу закон 78-ФЗ, который изменил порядок налогообложения при дарении недвижимости. Он более гуманен по отношению к большинству граждан, получающих недвижимость в дар: по этому закону при сделке дарения между близкими родственниками любое налогообложение отменяется. Зато прочим полностью избежать налогообложения уже не удастся. Важно знать, что при исчислении налога используется инвентаризационная, а не рыночная стоимость недвижимости, указанная в техническом паспорте. И, тем не менее, как правило, речь идет о суммах весьма значительных. Как уже говорилось, в результате последних изменений от уплаты налога были освобождены не только супруги (как это было ранее), но и дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители), братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя), а также бабушки-дедушки или внуки-внучки дарителя. Кроме того, передача прав собственности на жилище не облагается налогом, если даритель и одаряемый проживают совместно-в нем же. Ставка налога законом установлена в виде константы. Она исчисляется как НДФС - налог на доходы физических лиц - в размере 13 % от стоимости, обозначенной в техническом паспорте. Так что, чем дороже недвижимость, тем больше сумма налога. Важно не ждать счета от налоговой, а самому посчитать сумму налога и заполнить декларацию. Притом принести бумаги в инспекцию надо не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором оформлялось дарение. А перечислить НДФЛ в бюджет - не позднее 15 июля. Иначе на просроченный платеж начинают начисляться пени, и дело может закончиться судом. После этого и тем, кто заплатил налог, и тем, кто не должен этого делать, необходимо получить в налоговой инспекции справку установленной формы об отсутствии задолженностей по налогообложению в связи с дарением. И бережно хранить ее вместе с договором. Бумага эта обязательно понадобится при последующем "движении" подаренной недвижимости (продаже, мене и пр.). Недвижимости", наблюдается медленный, но верный рост стоимости жилья на вторичном рынке: в период с 7 января по 6 апреля средний ценовой показатель вырос с 6 291 доллара за м2 до 7 195 долларов за м2. *** Последние из могикан Пока еще на рынке есть предложения по апартаментам в объектах, которые успели получить право на существование до запрета точечного строительства. Продажи в них уже идут. Можно сказать, что у столичного покупателя остается последняя возможность приобрести на начальной стадии строительства квартиру в оригинальном и дорогом доме, а вместе с ней и соответствующий образ "сладкой жизни". В первую очередь стоит упомянуть по праву называемый самым масштабным проект "Золотой остров", управляющей компанией которого московская мэрия назначила "Гута-Девелопмент". Фактически это план реконструкции центра столицы: от западной части Болотного острова до стрелки Большого Москворецкого моста. Об этой стройке заговорили сразу же, как только появилась идея. Объем инвестиций в проект с самого начала оценивался в сумму около миллиарда долларов. По плану, всего должно быть возведено более 200 тыс. м2 жилья и более 140 тыс. м2 офисных площадей высшего класса. Московские власти хотят сделать "Золотой остров" достопримечательностью и центром развлечений: еще два года назад главный архитектор города Александр Кузьмин говорил, что важнейшей задачей реализации этой программы является привлечение туристов. Помимо реорганизации фабрики "Красный Октябрь" и обновления жилых кварталов, там предусматривается возведение гостиницы-моста с ресторанами, фитнес- и спа-центрами, а также современных галерей, мастерских, антикварных магазинов и проч. По всему периметру "Острова" будет проходить новая набережная. Для "Гута-Девелопмент", и без того уже известной на рынке, сам факт управления этим проектом - успешнейший pr-ход на все времена. Правда, у "Золотого острова" есть и свои подводные камни. Во-первых, сталкиваются интересы частных заказчиков, желающих реализовать как можно больше квадратных метров путем продажи или аренды, и городских властей, рассчитывающих на рекреационную зону. Например, в рамках проекта задумали соорудить первую подводную автостоянку. И мэрия тут же поспешила охладить пыл инвесторов, вознамерившихся развернуть там торговлю: не хватает мест для парковки туристических автобусов. Также в планах московских властей - строительство на "Острове" станции метро "Кадашевская" (между "Третьяковской" и "Кропоткинской"), явление объяснимое для городских туристических зон, но не очень привычное для элитных объектов. Во-вторых, полет фантазии архитекторов довольно существенно ограничивается неприкосновенностью облика исторического центра. Что касается предполагаемых сроков сдачи объекта, то пресса цитирует А. Кузьмина, который прогнозирует готовность первой очереди в 2009 году. Однако общеизвестно: чем масштабнее проект, тем выше риск долгостроя. Обратим внимание на другие новостройки ЦАО. Наш эксперт К. Ковалев привел в пример два объекта, появившихся в последнее время на рынке: "Арт Хаус" и бизнесцентр "На Николоямской". Каждый из них - по-своему новое явление в элитном строительстве и дизайне. ""Арт Хаус", расположенный в Тессинском переулке на берегу Яузы, реализует такое модное сегодня направление жилья, как лофт, основными особенностями которого являются "фабричный" внешний облик здания, высокие потолки (минимум 3,8 м), большие панорамные окна, - комментирует эксперт. - Квартиры в таком доме дают поистине безграничные возможности для воплощения самых смелых архитектурно-дизайнерских идей. Дом в Тессинском переулке является единственным и уникальным проектом среди домов класса de luxe". Застройщиком "Арт Хауса" является State Development - компания, уже известная по реализованным проектам высокого класса, таким как ЖК "Виктория", дом 4 в Молочном переулке, жилой комплекс по адресу: 2-й Зачатьевский пер., д. 13. Лофтовые апартаменты изначально обустраивались в бывших промышленных корпусах, и идея их состояла в том, чтобы переделать под жилье фабричные постройки, которые невозможно было снести. "Арт Хаус" же - новое здание, строящееся "с нуля", однако при этом реализовавшее лофтовый стиль. Комплекс состоит из двух корпусов пяти и шести этажей, в каждом из которых расположено соответственно 18 и 12 квартир площадью от 80 до 250 м2. Под комплексом расположен двухуровневый паркинг на 109 машино-мест. Высота потолков колеблется от 3,8 м до 5,1 м на типовом этаже и от 9 м до 10,3 м в пент-хаусах с видом на Кремль. Цены в "Арт Хаусе" в настоящий момент находятся в диапазоне от $ 19 000 до $ 50 000 за м2. Уровень стоимости пентхаусов в этом доме является максимальным во всем Таганском районе и одним из самых высоких по Москве в целом. Бизнес-центр "На Николоямской" замечателен тем, что объединяет жилые апартаменты, офисы класса А+ и инфраструктуру. Строительный дивизион группы компаний "Бородино" закончил его подготовку в I квартале 2007 года, и в декабре объект получил разрешение на эксплуатацию. Площадь бизнес-центра составляет более 15 000 м2. Он представляет собой здание переменной этажности (2-10 этажей), апартаменты в нем расположены на 6-10 этажах, они имеют свободную планировку, площадь от 71 до 178 м2 и высокие потолки (3,3 м). К февралю в бизнесцентре уже было выкуплено до 30 % площадей; в результате продаж девелопер планирует выручить до 2 млрд. рублей. Еще один впечатляющий проект реализует группа компаний "Капитал Груп" - "Имперский дом", расположенный в районе Якиманка (Якиманский пер., вл. 6). Он позиционируется как клубный дом в английском стиле. Это трехсекционный комплекс переменной этажности, где квартиры будут размещаться в том числе внутри венчающей его башни. Всего в доме проектируется 65 квартир. Каждая из них будет иметь индивидуальный доступ к лифту. Парадные оформляются в авторском дизайне. В доме предусмотрен трехуровневый подземный паркинг, на первых этажах - street retail. В общем-то, если человеку не нужно на работу, он может из этого дома и не выходить. Там будет работать круглосуточная служба roomservice, через которую осуществляются заказ и доставка билетов в театр, доставка цветов, вызов личного водителя, шеф-повара, переводчика, транспортировка вещей в прачечную, химчистку, бронирование столиков в ресторане, бронирование авиабилетов и многое другое. Официальный сайт комплекса так и обещает: "Вы не захотите покидать это здание". Хотя, в общем-то, выходить из него на улицу - тоже одно удовольствие: Якиманка - район, находящийся в самом сердце Москвы. Третьяковская галерея, Центральный дом художника, Марфо-Мариинская обитель, "Дом на набережной", ЦПКиО им. Горького - все эти достопримечательности будут поблизости. Понятно, что "Имперский дом" - один из самых амбициозных и дорогих проектов. Цена квадратного метра там достигнет 20 000 долларов и выше. Директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Кайдо Каарма выделяет перспективный проект "Садовые кварталы" на территории бывшего завода "Каучук": "Он обещает быть одним из интереснейших предложений на рынке, поскольку имеет оригинальную концепцию застройки с большой пешеходной общественной зоной". О "Садовых кварталах" только начала писать специализированная пресса. На сегодняшний день этот проект не имеет аналогов в столице. Девелопер - ОАО "Садовые кварталы" - позиционирует его как место для семейного проживания в самом центре Москвы, в Хамовниках. Это своего рода двухъярусные "висячие сады", основная идея которых состоит в том, чтобы жильцы и их автомобили не мешали друг другу. Дома средней этажности (4-12 этажей) с потолками высотой до 4 метров будут иметь двухуровневые подъезды: нижний уровень для автомобилистов, верхний - для пешеходов. Притом для безопасности детей будут оборудованы специальные дорожки, ведущие на детские площадки, в школу и детские сады (которые тоже входят в проект). Общий вид комплекса - композиция из четырех кварталов, в центре которой будут искусственный пруд и сквер для прогулок. Всего в комплексе 32 жилых здания, 863 квартиры и более 3 700 машино-мест. В домах на каждом этаже проектируется от одной до трех квартир, верхние этажи будут иметь панорамное остекление и зимние сады. А в отреставрированном промышленном здании, построенном по авторскому проекту знаменитого архитектора Романа Клейна, внутри арки, соединяющей два корпуса, разместится двухэтажное помещение общей площадью 800 метров. При этом весь первый этаж его будет занимать... бассейн. По данным официального сайта ОАО "Садовые кварталы", проект комплексной застройки "РТИ Каучук" рассчитан на период до 2011 года, и объем инвестиций в него составит 900 млн.. долларов. Предполагаемые цены квадратного метра жилья здесь достигают 15 000 долларов. *** Бизнес на "элитке" Зная рыночную ситуацию и прогнозы, можно сказать, что сегодняшние новостройки и недавно реализованные объекты в ЦАО скоро будут пользоваться спросом не столько как жилье, сколько как объект для инвестиций с последующей перепродажей. Сегодня на вторичном рынке квадратный метр стоит около 7 000 долларов. Через пару лет, когда в последней новостройке будут распроданы все квартиры, на "вторичке" начнут расплачиваться едва ли не золотом. Ведь число желающих приобрести жилье в доме, построенном по индивидуальному проекту, только увеличится с обещанным ростом благосостояния страны. Пока возможность получить квадратные метры в качестве ценных акций еще есть. Но кажется, она последняя *** Объекты, возводимые в промзонах ЦАО /Компания/Местоположение/Площади, назначение/Класс 1/ГК Декра/Территория завода "Мосдормаш"/участок 5 га, жилье - 300 тыс. мэ (квартиры и апартаменты)/бизнес/элита 2/ЗАО "Система Галс"/Территория "Экспериментального завода напитков "Хамовники"/участок 3 га, до 100 тыс. м7 площадей/бизнес / элита 3/"Гута-Девелопмент"/"Золотой остров"/более 200 тыс. м2 жилья, порядка 140 тыс. м3 офисно-торговых площадей/элита -/Банк "Российский кредит"/Территория завода Каучук - ул. Усачева-Трубецкая-Ефремова/более 100 тыс. м2 жилья/бизнес/элита 5/ЗАО "Патита"/Шмитовский проезд, вл. 20, территория обувной фабрики "Патита"/участок 0,51 га, жилая часть 14,8 тыс. м2/бизнес/элита 6/н/д/Территория завода "Машмир", 3-я Фрунзенская ул./около 30 тыс. м2 жилья/элита 7/Mirax Group и группа "Абсолют"/Лужнецкая наб., территория предприятий "Союз" и "Гелиймаш"/многофункциональный комплекс 350 тыс. м5/бизнес / элита 8/ООО "Инвестиционная строительная компания "Столица-Групп"/Шаболовка ул., 7-9, территория Трамвайного депо им. Апакова/многофункциональный комплекс площадью 190 670м2/бизнес/ элита 9/"Кузнецкий МостДевелопмент"/Садовническая ул., 57, территория завода шампанских вин "Корнет"/67 тыс. м2 жилья/бизнес/элита 10/н/д/район "Камушки" - территория "Большого Сити"/200 тыс. м2 жилья/вт. ч. бизнес Данные компании Blackwood Мария Суворова