Новые ценности элитной недвижимости, или как сохранить стоимость своей дорогой собственности

Элитная недвижимость, как и предметы истинного искусства, со временем только увеличивает свою стоимость, а ее ценность не зависит от внешних обстоятельств и модных течений. На российском рынке премиального жилья есть примеры недвижимости вне времени и пространства, как есть и морально и физически устаревшее, а потому потерявшее свою стоимость и ценность элитное жилье. О том, что позволяет сохранить и приумножить инвестиционную привлекательность и ценность современных элитных объектов, рассказывает заместитель генерального директора по недвижимости УК "Уникор" Екатерина Батынкова.

- Почему, на ваш взгляд, многие объекты элитной недвижимости, построенные в конце 90‑х - начале 2000-х годов, потеряли свою привлекательность? С чем это связано?

- Если говорить в мировых масштабах, то элитная недвижимость как объект архитектуры не устаревает. Даже наоборот, с годами настоящая элитная недвижимость, как и предметы истинного искусства, приобретает все большую ценность. Ярким примером тому служат дома в элитных районах Лондона, Парижа, Нью-Йорка, а также виллы на отдельных частях побережья Средиземного моря.

С московской или российской недвижимостью постсоветского периода ситуация практически прямо противоположная. Связано это с тем, что в течение 70 лет само понимание жилой архитектуры, как и многих других связанных с искусством областей, планомерно "вымывалось". А переходный период нанес последний сокрушительный удар, фактически ликвидировав профессиональную систему образования в коммерчески невыгодных в тот период сферах деятельности, в числе которых было и архитектурное дело. В результате страна получила большое количество юристов и экономистов и очень мало архитекторов и проектировщиков, равно как и преподавателей.

Тем не менее рынок недвижимости развивался ударными темпами, а приобретение недвижимости стало возможным и распространенным явлением в силу появления у отдельных слоев населения достаточного количества денежных средств, желания значительно улучшить свои условия жизни и формирования в стране института частной собственности.

За очень короткий промежуток времени (не более 20 лет) российский рынок недвижимости прошел весь тот путь развития, который западные рынки осваивали в течение всего ХХ века, не считая периодов военных конфликтов, затронувших к тому же далеко не все страны. И, конечно, как результат - огромное количество ошибок, быстрое моральное и физическое устаревание недавно построенных зданий.

Сегодня мы уже понимаем, насколько непродуманными были многие аспекты жилых зданий конца 90-х и начала нулевых, которые в настоящее время кажутся нам прозрачными и естественными, как таблица умножения, - начиная с отделки фасадов и входных групп и заканчивая планировочными решениями квартир и инженерными коммуникациями.

- В чем отличие современных элитных жилых комплексов от их недавних предшественников?

- Основное отличие заключается в более грамотном подходе не только к архитектуре и проектированию самих домов, но и тому, что их окружает, - организации пространства для жизни. В первую очередь это понимание необходимости благоустройства и создания инфраструктуры жилых комплексов. Пример Остоженки - "Золотой мили", ставшей "каменным мешком" в центре города, свидетельствует о том, что отсутствие хотя бы необходимых объектов инфраструктуры, дворовых территорий и скверов уже не устраивает современных покупателей элитного жилья, несмотря на зачастую высокое качество архитектурных решений. Условно говоря, городскому жителю, помимо высоких потолков и видов на звезды Кремля (это в идеальном случае, а чаще всего - крыши, окна и стены соседних по-прежнему "разношерстных" зданий), сегодня в большей степени нужно пространство для жизни.

То есть можно говорить о том, что элитная недвижимость конца 90-х - начала нулевых морально и физически устарела - планы застройки (вплотную стоящие друг к другу дома) и архитектурные возможности (временно модные постройки или некое подобие соседних дореволюционных зданий) не позволяют технически перевооружить эти жилые комплексы, адекватно потребностям покупателей. А отсутствие таких характеристик, как комфортная придомовая среда, и недостаток необходимых объектов инфраструктуры в шаговой доступности приводят к потере ценности или, другими словами, - стоимости данной жилой собственности.

Единственной альтернативой "Золотой миле" является район Хамовников, уже закрепивший за собой название "Платиновой мили". С точки зрения изначально имеющегося у него потенциала - больших территорий для застройки, естественных зеленых массивов и, что крайне важно, близости к центру столицы (закон "location - location - location" никто не отменял), Хамовники обещают стать центром элитной недвижимости нового формата, такой недвижимости, которая и через 50 лет не потеряет своей стоимости и ценности для обеспеченных покупателей.

- Что вы понимаете под новым форматом элитной недвижимости?

- Прежде всего, это относится к тем проектам, которые не гонятся за максимизацией экономической прибыли квадратного метра, а направлены на создание комфортной городской среды и сохраняют природный баланс в городе. И если об архитектуре, как и других видах искусства, можно дискутировать бесконечно, понятие "комфортное проживание в городе" проще оценить совершенно объективно. Известно, что одним из последних глобальных трендов в современном градостроительстве является ландшафтный урбанизм, который предполагает первичность ландшафта по отношению к плану застройки, то есть строительство зданий рассматривается теперь как один из разделов ландшафтного благоустройства. Или, по выражению американского исследователя Чарльза Вальдхайма, "ландшафт, а не архитектура выступает в качестве базового материала, из которого создается современный город".

Сегодня в понимании ландшафта возникает новая концепция озелененного пространства, а именно - сада. Теперь городские сады во всем мире не являются воплощением какого-либо стиля или направления в чистом виде - ни к китайским садам, ни к английским или французским паркам не предъявляется жестких требований и условий. В ландшафтной архитектуре, как и во всех сферах человеческой жизни, происходит интеграция науки и искусства, новых методов философии и восприятия.

Принципы ландшафтного урбанизма были учтены нами при проектировании "Садовых кварталов", только в несколько адаптированном виде. Поскольку ландшафт нашего места застройки представлял собой территорию бывшего завода, мы восстановили исторически естественный ландшафт этой местности, где до начала XIX века были усадьбы с прудами, и «вписали» четыре квартала в созданную нами парковую зону с прудом, а во дворах сформировали такие функционально удобные и эмоционально эстетические островки живой природы. В каждом дворе будет высажено несколько десятков различных пород деревьев, кустарников и цветов, при этом каждый двор будет создавать свое особое настроение и олицетворять определенный сезон года: северный - зиму, южный - лето, западный - осень, восточный - весну. В каждом дворе предусмотрены три детские площадки - одна для детского сада, две другие - для детей разных возрастов, здесь будут спортивные площадки и зоны для прогулки с домашними питомцами, а также места, где тихим летним вечером можно почитать книгу при ласковом свете фонарей.

Парковая зона с прудом, расположенная в центре жилого комплекса, станет со временем любимым местом москвичей, где у воды в окружении листвы будет приятно отдохнуть после работы, встретиться с друзьями и погулять с детьми.