"Редевелопмент под элитку продолжается"

ЕКАТЕРИНА БАТЫНКОВА, заместитель генерального директора по недвижимости ОАО "Садовые кварталы"

Редевелопмент промзон - значительно более затратный процесс, чем строительство в чистом поле, и гораздо более сложный. Если в проекте есть жилая составляющая, работы по подготовке площадки и документации наиболее емкие, особенно при условии соответствующего юридического статуса помещений. Когда проект находится в ЦАО, ко всем предварительным согласованиям нужно прибавить решение вопросов с подземными коммуникациями, ветками метрополитена и плотной окружающей застройкой. Каждый из вышеперечисленных вопросов подлежит отдельному согласованию со всеми инстанциями до получения положительного заключения государственной экспертизы.

В нашем случае редевелопмент промзоны происходил следующим образом. Наш проект "Садовые кварталы" располагается на территории бывшего завода РТИ "Каучук" в Хамовниках. Мы разработали техническое задание на перебазирование, которое согласовали с департаментом науки и промышленной политики Москвы. Потом на его основе был разработан проект перебазирования, по которому мощности были выведены на площадку в промзону "Очаково". Там уже располагалось подготовительное производство завода "Каучук", и это позволило уменьшить количество согласований и значительно снизить стоимость работ. Инвестиции по переводу завода составили около 350 млн руб.

Уже после перебазирования производства на территории были проведены все необходимые предпроектные работы и инженерно-экологические исследования, в том числе радиационное, бактериологическое и химическое обследование грунтов и материалов зданий, подлежащих сносу, рекультивация грунта, снос производственных зданий и утилизация материалов. На все про все у нас ушло около трех лет.

Все это непросто. Однако в городе, тем более в центральной его части или на хороших с точки зрения транспортной доступности площадках, возможностей для нового строительства уже почти нет, а площадки, которые можно использовать под редевелопмент, подчас приносят инвестору очень хорошую прибыль, несмотря на существенные первоначальные вложения и трудозатратность.

Успешное осуществление нашего проекта позволило изменить облик района Хамовники. Здесь появился элитный квартал с собственной инфраструктурой, прогулочными зонами, единой архитектурной средой. Из-за плотности застройки внутри Садового кольца сложно реализовать проекты такого типа. В свою очередь район Хамовники - по сути, продолжение Остоженки с неповторимой атмосферой старой Москвы и зелеными массивами. Он издавна был населен достойной публикой и застраивался не хаотично.

Помимо "Садовых кварталов", сегодня в районе строится еще несколько элитных комплексов, поэтому уже можно говорить о том, что Хамовники стали элитным местом. Предложение в микрорайоне ограничено, поэтому с ростом популярности Хамовников мы ожидаем здесь дальнейшее увеличение спроса на недвижимость как на рынке продажи, так и на рынке аренды.

Опыт редевелопмента в столице будет продолжен. В отношении таких площадок разворачиваются весьма интересные дискуссии о том, что лучше, - редевелопмент или реконструкция имеющегося производства с применением современных технологий. Сейчас эти дискуссии идут о территории ЗИЛа; многие предлагаемые концепции смешанные, и, похоже, победит как раз одна из них. Достаточно интересным микрорайоном можно считать также набережную Москвы реки в районе Шелепихинского моста по обе стороны, некоторые части территории Большого Сити.