Генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин ответил на вопросы журналистов и читателей «Газеты.Ru»

В редакции «Газеты.Ru» прошло онлайн-интервью с генеральным директором компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексеем Болдиным. Эксперт ответил на вопросы редакции и читателей о кризисе на рынке недвижимости, ипотеке, акциях и скидках от застройщиков. Также Алексей Болдин рассказал, как грамотно подойти к сделке в условиях кризиса и когда лучше покупать недвижимость.

—Добрый день. Мы начинаем онлайн-интервью. И сегодня в гостях у «Газеты.Ru» генеральный директор риелторской компании «Магистрат», входящей в группу компаний «Интеко», — Алексей Болдин. Алексей, здравствуйте. // Газета.Ru

—Здравствуйте.

—Нам поступило много вопросов от наших читателей. В основном они касаются, разумеется, кризиса и того, как он уже затронул рынок недвижимости. Какие первые итоги кризиса в сегменте жилой недвижимости можно подвести? Чем новый кризис отличается от прошлого — 2008–2009 годов? // Владимир

—Во-первых, я бы все же пока не использовал такой термин, как «кризис», по отношению к рынку недвижимости. Это просто определенное его состояние, которое характеризуется несколькими основными моментами, которые его отличают от прошлых кризисов.

Это в первую очередь то, что по сравнению с 2008 годом сейчас очень большой объем предложений на рынке недвижимости. Есть любые квартиры, в любых районах, в любых сегментах, в количестве, значительно превышающем спрос на них.

Второе — это все же более развитый сам рынок недвижимости. Крупнейшие застройщики подошли к этому этапу развития рынка намного более подготовленными. В самих продуктах, которые они предлагают, есть большой ассортимент различных квартир, в том числе маленькой площади, соответственно, на различные бюджеты тоже. Это, так скажем, в какой-то степени нивелирует снижение спроса, которое есть.

Третий фактор, который бы я отметил, это то, что практически все объекты у крупнейших застройщиков финансируются не за счет продаж или за счет собственных средств, а в основном за счет проектного финансирования крупнейших государственных банков. Это дает достаточную надежность и большую вероятность успешного завершения строительства. Проектное финансирование открыто, как правило, на всю сметную стоимость строительства. Поэтому, если даже спрос упадет до нуля и продажи встанут, как это было в 2008 году, то ничего страшного не произойдет, объект достроится на средства банка.

И четвертый момент, я бы отметил все же более активную роль государства на нынешнем этапе на рынке недвижимости. В частности, принятые решения в начале этого года по субсидированию процентной ставки по ипотеке, они очень серьезно поддержали рынок, поддержали спрос. И, кроме фактического увеличения количества сделок, они показали вектор развития, что государство придает большое значение поддержке этого рынка. Что оно само верит в него и не даст ему упасть. Это, в том числе, оказало такое, можно сказать, психологическое воздействие на потребителя, который, в общем, не перестал покупать.

Кроме того, было много различных продуктов от банков и застройщиков, которые тоже поддерживают спрос, стимулируют, так скажем, потребителя, делают ему всевозможные привлекательные предложения. И поэтому, несмотря на такую неоднозначную ситуацию со спросом и в течение прошлого года, и в течение этого, когда он, так скажем, сильно колеблется, все эти меры приводят к тому, что отсутствует резкое падение спроса. И в целом итоги даже первого полугодия этого года — они, по нашей компании, находятся в пределах плановых, наших ожиданий, которые мы строили в конце прошлого года, когда планировали свою работу на этот. Поэтому сказать, что совсем все плохо на рынке недвижимости, я не могу. И поэтому слово «кризис» я бы пока не очень активно использовал.

—Правительство действительно показало, что оно заинтересовано в новом строительстве, запустив программу субсидирования ипотечной ставки. На ваш взгляд, такая мера реально позволяет больше строить в кризис или речь все-таки идет о продажах того, что уже и так строится? И отразился ли кризис на планах застройщиков — много ли проектов отменили или отложили? Не будет ли дефицита жилья, когда кризис пройдет? // Газета.Ru

—Во-первых, господдержка имела определенные ограничения. Это объекты, продаваемые только по легальным схемам, и она четко была направлена на поддержку жилья эконом-класса, потому что есть ограничения по суммам. В первую очередь программа, конечно, поддержала спрос. По статистике, это привело примерно к росту сделок на 30–40% по сравнению с февралем, когда отсутствовала такая господдержка. Поэтому свою задачу господдержка выполнила. И, насколько я знаю, сейчас рассматриваются варианты продления и увеличения лимитов, потому что в банки поступает большее количество заявок, чем было выделено первоначально по лимитам.

Теперь насчет сокращения строительства застройщиками. На самом деле, застройщики стали походить более взвешенно к запуску новых проектов, особенно к их финансированию. То есть многие застройщики, которые имеют возможность открывать, финансировать эти проекты на собственные средства, на средства акционеров, сделали упор на это. То есть более осторожно стали подходить к финансированию за счет кредитных средств. Потому что, как мы знаем, ставки по кредитам для компаний сейчас достаточно высоки, и это один из сдерживающих факторов для развития рынка, даже в такой сложной ситуации.

Мы посмотрели по статистике, количество объектов, вышедших в этом году, по сравнению с прошлым, в сегменте бизнес-класса и элитного класса, уменьшилось незначительно, то есть на 15–20% всего. То есть объекты продолжают выходить, никто своих планов категорически не пересмотрел. Но здесь есть определенная инерционность запуска нового объекта в продажу. И сейчас еще выходят объекты, которые документально готовились в прошлом году, может, даже и в позапрошлом. Это тоже надо учитывать. Но глобального снижения предложения точно нет и не предвидится. Накоплены такие большие запасы… Сейчас на рынке присутствует рекордное количество предложений. По нашим оценкам, в столичном регионе это около 6 млн кв. м. Такого не было никогда, и это достаточно большой объем предложений. Поэтому бояться, что кому-то чего-то не хватит, не приходится.

—Это объем предложения жилья всех классов? // Газета.Ru

—Да, это жилье всех классов в Московском регионе.

…

—Выгодно ли сейчас покупать апартаменты, и станут ли они все жильем, или исключение будет сделано только для отдельных проектов? Пока цена на апартаменты ниже, чем на квартиры, но, купив апартаменты, смогу ли я когда-то рассчитывать на перевод их в жилье? // Вениамин

—Да, сейчас наметился такой тренд на рынке недвижимости. Некоторые застройщики на этапе строительства переводят апартаменты в жилье. Это позволяет увеличить продажи, как правило, так как жилье уже более понятный формат для наших покупателей. Плюс жилье стоит на 15–20% больше, чем аналогичные апартаменты. Поэтому понятно, почему застройщики некоторые объекты переводят. Но перевести все проекты с апартаментами в жилье одной бумажкой, одним решением нельзя. Это отдельная процедура, между прочим не бесплатная, и в каждом конкретном случае застройщик должен посчитать свои затраты на эту процедуру и свои эффекты от того, что он получит. Статус помещения складывается из двух вещей — назначения участка, которое придется изменить, и проекта. Проект должен отвечать требованиям, которые предъявляются к жилью.

Если же клиент уже купил помещение, которое имело статус апартаментов, то отдельно его апартаменты застройщик не будет специально как-то переводить в жилье. Это можно сделать самостоятельно, после получения права собственности, но также есть определенная процедура, и она очень сложная и дорогая. К тому же этот объект также должен отвечать всем нормам для жилых помещений. И это является одним из ограничений для перевода апартаментов в жилье.

—Постоянно появляются новые форматы жилья — апартаменты, пентхаусы, апарт-резиденции. Это маркетинговый ход или реально новые продукты? И чем еще может удивить рынок недвижимости? // Константин

—Безусловно, за любым названием все же стоит реальный продукт. И, называя так или иначе свой продукт, застройщики все же исходят из его конкретных потребительских качеств в первую очередь. Если говорить об апарт-резиденциях, то, действительно, такой формат у нас есть в портфеле, это наши объекты Balchug Viewpoint и Balchug Residence. Мы вкладываем в это понятие в первую очередь, скажем так, бескомпромиссное местоположение этих объектов, которые находятся напротив Кремля, на Золотом острове. Таких объектов в такой локации очень мало, и она, безусловно, для тех, кому не нужны никакие компромиссы по месту. Это первое. Второе — это, конечно, известный архитектор, который проектировал эти объекты. И третье — это вся необходимая инфраструктура для элитарного уровня жилья, которая сосредоточена внутри самого объекта. В частности, в указанных объектах есть такие достаточно редкие форматы, мы даже для них специального названия пока не придумывали. Вот среди этих апарт-резиденций есть квартиры на первом этаже, с отдельным входом каждая. Это, по-моему, за границей дуплекс называется, если не ошибаюсь. То есть такие достаточно уникальные объекты — центр Москвы, двухэтажная квартира, со своим отдельным входом. Безусловно, название — это дополнительная маркетинговая поддержка, но она отражает реальные характеристики продукта.

…

—Как же проверить надежность застройщика? // Газета.Ru

—Для этого есть несколько способов. Первое — я бы порекомендовал посмотреть статистику ввода объектов этим застройщиком раньше. То есть что он построил, вовремя или не вовремя он сдавал свои дома, есть ли к нему какие-то радикальные претензии. Сейчас интернет позволяет эту информацию без труда получить.

Второе — я бы посмотрел, за счет каких средств финансируется объект. Наличие проектного финансирования по объекту, особенно в одном из крупнейших государственных банков, на мой взгляд, является тоже очень серьезной гарантией, что объект будет достроен.

Третье — это легальность реализации схемы. То есть, конечно, надо покупать квартиры на этапе строительства по 214-му закону, реализующему по договорам участия в долевом строительстве. Есть всевозможные схемы ЖСК, предварительные договора, к этому надо с большой осторожностью относиться. Ну и, конечно, очень важно своими глазами посмотреть на стройку, посмотреть динамику, как строится, не заморожен ли объект и так далее. Вот при наличии этих четырех факторов, мне кажется, у вас будет все хорошо.

—Как вы думаете, стоит ли покупать жилье с готовой отделкой, насколько это выгодно?// Ирина

—Квартиры с отделкой — это, кстати, один из трендов, который появился в предыдущий кризис, 2008 года, как реакция на сниженный спрос. Сейчас мы тоже одну из секций делаем с отделкой. Я бы на первое место для покупателя поставил отсутствие дискомфорта, связанного с тем, что твои соседи будут неопределенное количество лет находиться в ремонте и тебе создавать тем самым неудобства. Как правило, отделываются квартиры застройщиком на этапе строительства или подъездами, секциями, или, соответственно, целыми домами. И поэтому человек, купивший квартиру с отделкой, после сдачи дома просто получает ключи, заезжает туда и живет, как и все его соседи. А те, кто купил без отделки, во-первых, сами сначала делают ремонт, тоже удовольствие ниже среднего для основной части покупателей. Во-вторых, они потом долго «наслаждаются» ремонтом своих соседей.

Теперь что касается экономической составляющей, выгодно или невыгодно. Отделка от застройщика, на самом деле, наибольшую целесообразность имеет в более или менее доступных сегментах жилья, это эконом- и комфорт-класс. Здесь действительно за счет оптимизации цен, массовых закупок застройщиком достигается цифра, которую потребитель вряд ли сам даже сделает. Что касается дорогих сегментов, а такие тоже есть застройщики, которые строят в элитном сегменте квартиры с отделкой, здесь в основном доминируют уже не ценовые параметры. Здесь, как правило, если честно, делать самому дешевле, чем покупать у застройщика в дорогом сегменте. Но многие делают выбор в пользу этого продукта именно из-за первого критерия, о котором я сказал, чтобы самому не заниматься ремонтом и не слушать соседей.

—У меня извечный вопрос. При нынешней экономической ситуации что целесообразнее — снимать жилье или лезть в ипотечную кабалу (я считаю, это самая уместная характеристика для нашего ипотечного рынка)? Или ждать свет в конце туннеля (году этак в 2020-м) в виде неких госпрограмм? Спасибо. // Андрей

—Здесь можно сделать сухой расчет. Ипотечные ставки, которые сейчас с господдержкой на доступное жилье порядка 11,5% составляют, точнее, от 11,5 до 12%, в зависимости от политики банка, они, в общем-то, не такие уж и кабальные, это обычная средняя ставка на протяжении пяти лет последних в России. Сроки, на которые банки выдают кредиты, сейчас достаточно большие, это 25–30 лет. Можно рассчитать ежемесячный платеж, который получается, он не такой уж и большой. Наши расчеты показывают, что чуть-чуть дешевле снимать, чем платить за ипотеку, но разница в результате колоссальная. Вот ты снимал пять лет или десять и заплатил 10 миллионов рублей за все это время, просто их потерял. А если купить в ипотеку, то ты за это время заплатил 12 миллионов, но у тебя в конце получилась квартира, которую ты можешь продать, как правило, уже даже не за 12, а за 16 миллионов. Поэтому совокупно, конечно, и за счет роста цены недвижимости, и за счет того, что аренда — это просто для тебя как бы потерянные деньги, на мой взгляд, все же платежи по кредиту отличаются в пределах 20–25% от арендных ставок, и я бы всегда выбрал лучше покупать квартиру. Ну, а дальше, конечно, все индивидуально, зависит от стиля жизни человека. Если он меняет свое местоположение очень часто, не знаю, раз в год, то, наверное, разумно, может, даже и арендовать, пока он более или менее не определится со своими намерениями, с районом проживания и с форматом. Но когда у вас есть более или менее устойчивое понимание, где вы будете жить три-пять лет, то здесь, на мой взгляд, уже выгоднее покупать.

—Услуги ЖКХ постоянно дорожают, теперь еще добавилась плата за капремонт, плюс растут налоги на недвижимость, а теперь еще и налог с продажи стал более жестким. С учетом московских цен даже для личных нужд проще снимать квартиру, чем покупать. А инвестировать в недвижимость теперь вообще, наверное, нет смысла?// Юлия

—Первое, что бы я сказал, что, когда мы говорим об инвестициях, надо смотреть горизонт инвестирования. Рынок недвижимости цикличен, как и любой другой рынок, и за любым падением следуют взлеты. Как правило, чем сильней падение, тем больше взлет, это мы все наблюдали за 20 с чем-то лет развития рынка недвижимости. И если у вас горизонт планирования пять лет и более, то практически большая вероятность, что вы попадете на рост рынка рано или поздно. Я могу привести статистику по нашим объектам, которую мы ведем начиная с 2005 года. Вложения в наш объект, если ты покупаешь на этапе строительства и потом продаешь после завершения строительства, как правило, дают 20–25% годовых в рублях. Меняется просто уровень входной и выходной цены, но доходность достаточно стабильная. Поэтому у нас сформировался достаточно широкий круг клиентов, которые перекладываются из одного объекта в другой, что-нибудь покупают постоянно и делают это, в том числе, и сейчас. Многие считают вполне нормальным нынешнее состояние рынка, и есть перспективы, которые они видят. Покупая на этапе строительства, вы имеете несколько составляющих роста. Пускай рынок даже не меняется, всегда есть рост по мере завершения строительства. Чем ближе к завершению, тем выше цена — она может увеличиться на 15–20% просто за счет завершения стройки. Это и рост перспективности района, о котором я уже подробно говорил. Здесь главное — подобрать удачно объект для инвестиций, чтобы вот эти все потенциалы, о которых я говорю, раскрылись и вы получили то, на что рассчитывали.

Что касается ужесточения коммуналок, они есть в любом случае, независимо от того, снимаете вы квартиру или являетесь собственником. Любой арендодатель, так скажем, эти расходы также старается переложить на арендаторов. Что касается отчислений на капремонт, да, такая составляющая сейчас появилась, от нее никуда не денешься. Но она есть в любом случае на каждый объект недвижимости. Что касается налогообложения, то, действительно, сейчас осуществлен переход на кадастровую стоимость недвижимости для расчета ежегодного налога на имущество. Но наши расчеты показывают, что цифры, в общем-то, не являются смертельными. Раньше мы их просто вообще не чувствовали, хотя этот налог всегда был. Просто он такой был маленький, что его даже не всегда собирали, как я понимаю. Сейчас он исчисляется, условно говоря, на типовые объекты от 10 до 30 тысяч рублей в год. То есть это, если поделить месяцы, меньше, чем те же отчисления на капремонт. Какой-то паники, что вот это изменение налогообложения остановит рынок недвижимости и остановит спрос, у нас нет. А налог на доход от продажи имущества возникает только после регистрации права собственности. Многие инвесторы расстаются с жильем до этого этапа, то есть он вообще не возникает.

—Давайте подытожим. Как я поняла, вы все-таки считаете, что кризиса у нас нет, тогда хотя бы расскажите, чем закончится год в разных сегментах. Что будет с ценами, что будет с предложением, увидим ли мы какие-то яркие премьеры в этом году?// Газета.Ru

—Что касается изменения цены, как правило, это интересует всех, мы ожидаем в рублевом эквиваленте роста на уровне инфляции, то есть это где-то 5–7% годовых в рублях. Ну, может, чуть меньше инфляции. Что касается объема предложений, мы поговорили о том, что объем предложений достаточный, в этом году вышло и выйдет еще наверняка несколько объектов в разных классах. Уровень предложения максимальный за всю историю рынка недвижимости, такой он и сохранится.

Что касается спроса, то, наверное, это наиболее сложный вопрос. Конечно, исходя из макроэкономической ситуации, доходы населения не растут и вряд ли сильно вырастут до конца года. Но наш анализ показывает, что у наших граждан достаточно много еще накоплений есть и достаточно большой сегмент так называемого отложенного спроса, который еще не реализовался. И мы очень рассчитываем, что с помощью всевозможных акций, мероприятий и так далее, о которых мы сегодня говорили, застройщики, в том числе мы, привлекут этот спрос на свою сторону, и объемы продаж, которые мы продемонстрируем, будут сопоставимы с прошлогодними.

….

—Спасибо большое. У нас в гостях был Алексей Болдин, глава риелторской компании «Магистрат». // Газета.Ru

—Спасибо.

Источник: «Магистрат»