Игра в рулетку

Осенние ожидания на рынке жилой недвижимости оказались весьма специфичными

В течение года не раз приходилось слышать традиционную фразу экспертов, что осенью всё встанет на свои места: вернутся привычные покупатели, повысится спрос, возрастут цены… При том, что прошедшие месяцы отличались от той экономической и политической ситуации в стране, что была характерна накануне в течение долгого периода времени. Стало быть, и осень несла в себе отпечаток специфики момента. Разве не так?

А корабль плывёт

В перерыве одной из недавних конференций, когда большинство спикеров сообщали о выходе на рынок своих новых проектов, полном благополучии компаний и радужных перспективах на будущее, довелось переговорить с одним из руководителей крупной девелоперской структуры. «Или коллеги живут в другом измерении, или я что-то не понимаю, – горячо реагировал мой собеседник на выступления. – На московский рынок хлынул поток новых проектов, в том числе «миллионников», а это означает только одно – произойдёт затоваривание рынка жилья предложениями и цены значительно снизятся. Ну и откуда взяться очередным покупателям, которые ещё не успеют заработать деньги не то, что на инвестиционную квартиру, но и на собственную? Это же… (он подбирал, видимо, нужные определения для застройщиков-«выпускников» – авт.) самоубийцы!».

В разговоре выяснилось, что у него есть несколько отличных площадок в «загашнике», но начинать их осваивать он вряд ли рискнёт. Подождёт. До лучших времён. Вот только, когда они настанут?

А ведь «в режиме ожидания» находятся не только некоторые застройщики, но и многие покупатели. Кто-то и впрямь рассчитывает на ту самую «затоваренность», чтобы дождаться ценового «пике», и возможности более широкого выбора вариантов жилья. Вместе с тем, по преобладающему числу официальных сообщений, и сделки совершаются, и объекты возводятся. Но, чаще всего «не для прессы», делается ремарка: рынок скорее мёртв, чем жив, испытывая дефицит оборотных средств. А вот на другом полюсе мнений – публичные откровенные признания, что инвестиционная отрасль лишь сохраняет инерционное движение благодаря прошлому году, а теперь вступает в полосу кризиса.

«Несмотря на нестабильность экономической ситуации, отрасли недвижимости удаётся не только соблюдать баланс, но и показывать неплохую динамику, которую обеспечивают, в основном, заделы предыдущих периодов. Этой осенью ещё не будет заметно, но уже в ближайшем году мы сможем увидеть сокращение предложения со стороны застройщиков», – разделяет это ощущение Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест».

«Осень 2015 года особенная и отличается от того времени, которые мы уже успели пережить на рынке, – рассуждает Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family. – В первую очередь тем, что в геометрической прогрессии, по сравнению с прошлым годом, выросло число факторов неопределённости, которые кардинально влияют на то, под каким углом рынок развивается. Кардинально, потому что этот угол может претерпевать изменения в 360 градусов. Рынок много раз лихорадило по причинам категорически не зависящим от условий, в которых работают девелоперы, риэлторы или землевладельцы. В частности, имею в виду валютные колебания, что неоднократно сотрясали рынок. И, конечно же, передел банковского рынка, который также нервозно сказывался на настроениях как частных лиц, так и бизнес-сообщества.

Если говорить предметно, то мы видим следующие тенденции. Во-первых, рынок становится всё более зависимым от политической конъюнктуры. Во-вторых, растёт роль государственных банков в системе сбыта жилья. Начиная от того, что только банки с государственным участием имеют доступ к «длинным деньгам» и выступают, как правило, основными операторами ипотечных ресурсов, заканчивая громко звучащими инициативами о том, чтобы 214 Закон РФ претерпел изменения и в него были включены «новеллы», которые заставляли бы застройщика все операции проводить через специальные банковские счета, что, естественно, должно привести к усилению роли банка в целом, а, в частности, к росту стоимости квадратного метра. В-третьих, рынок становится зависимым и от органов исполнительной власти, чьи решения или проволочки кардинально влияют на экономическую сущность проекта. Соответственно, происходит укрупнение и, по сути, олигархизация рынка. Остаются исключительно крупные игроки, которые способны находить эффективный диалог с органами государственной власти, нести бремя социальной ответственности, которое не только распространяется на участие девелоперов в социальных обязательствах, предусмотренных соответствующими нормативами, но и выходят далеко за эти пределы. Поскольку не секрет, что девелоперы активно делятся частью прибыли на закрытие вопросов, финансирование которых не предусмотрено бюджетами разных уровней.

Плюс ко всему присутствуют все те же «грабли», которые имели место быть и в 2008 году: обманутые дольщики; крупные игроки, которые не способны справиться с обязательствами и ищущие для своих объектов «новых хозяев», чтобы завершить строительство уже начатого; законодательные новации на тему, как избежать таких ситуаций в будущем. Собственно, всё «новое» происходящее сегодня – это «хорошо забытое старое». Впрочем, как и колебания настроений потребителей и вектор, в котором развивается девелопмент как таковой».

«Интересным и вполне логичным трендом участников рынка недвижимости в 2015 году стало расширение линейки продуктов у застройщиков: девелоперы, традиционно специализировавшиеся на протяжении более чем 15 лет на одном сегменте рынка, выходят как в смежные сегменты – из элитного сегмента жилой недвижимости в комфорт класс, так и на другие рынки, например, из коммерческой недвижимости – на рынок жилой недвижимости премиум класса», – отмечает Екатерина Батынкова, коммерческий директор группы компаний INSIGMA.

В ожидании Годо

«Главное отличие этой осени – несбывшиеся ожидания покупателей. Они с весны ждали падения цен, но этого не произошло, рынок устоял», – утверждает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп».

«С начала этого года мы отмечаем снижение потребительской активности в среднем на 30%, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Довольно сложно в связи с общей финансовой ситуацией в стране назвать успешным и нынешнее лето: снижение покупательской способности, а как следствие и спроса на фоне общих кризисных явлений, ослабления курса рубля и традиционного сезонного снижения активности, безусловно, сказалось на общем объёме продаж, существенно сократилось и количество ипотечных сделок. По сравнению с прошлым годом, доля ипотеки в общем объёме продаж снизилась незначительно (остаётся на уровне 40-50%), но в абсолютных показателях (количество кредитов) число ипотечных сделок сократилось почти вдвое».

«Слабая динамика на регулярном рынке объясняется низкой долей ипотечных сделок, – согласен Дмитрий Котровский. – Это негативно сказывается на тех сделках, которые завязаны на продажу вторичного жилья ради покупки первичного. Игроки первичного рынка, как бы это на первый взгляд парадоксально не звучало, надеются на то, что правительство примет решение поддержать через ипотеку вторичный рынок, ведь это позволит, наконец, тем частным продавцам, которые «залипли» на вторичном рынке продать свою недвижимость и с большой долей вероятности выйти на первичный рынок».

«Государство поддержало ипотеку в марте этого года, и, по большому счёту, благодаря этому продажи и общее состояние рынка держатся на более-менее достойном уровне, – комментирует Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – На сегодняшний день ждать от государства можно лишь повторения аналогичной меры и возможного изменения условий по ипотеке для покупателей. Многие застройщики неоднократно озвучивали это пожелание, но пока со стороны представителей власти принятие таких мер не планируется».

«Весна, которая наряду с осенью считается активным сезоном на рынке, была для рынка нетипичной, и спрос, по большому счёту, получил поддержку только благодаря запуску государственной программы льготной ипотеки. А теперь все игроки рынка ждут качественной обратной связи, то есть чёткого понимания, куда рынок будет двигаться дальше. Девелоперы, получая первые сигналы и по-своему их интерпретируя, начинают выбирать дальнейшие пути развития, корректировать стратегию. Чуть позже, подводя итоги осени этого года и сравнивая их с предыдущими годами, можно будет делать какие-то выводы и говорить о каких-либо рыночных тенденциях. Сейчас же все заинтересованные стороны ведут себя разумно именно потому, что находятся в режиме ожидания. Особенно важно понимать, как поведёт себя государство, а вслед за ним и банковский сектор. Наверняка, если будет принято решение власти поддержать рынок недвижимости, банки также включатся в этот процесс», – говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.

Признаться, сегодняшняя ситуация в какой-то степени напоминает сюжет известной пьесы ирландского драматурга Самюэля Беккета, где главные герои словно завязли во времени, пригвождённые к одному месту ожиданием некоего Годо, встреча с которым, по их мнению, внесёт смысл в их бессмысленное существование и избавит от угроз враждебного окружающего мира. И вот зрители по своему усмотрению определяют Годо: то ли это конкретное лицо, сильная личность, то ли Бог, Смерть и т. п. Кого/чего же ждут игроки рынка? У каждого, судя по всему, несколько «персонажей», в перечень которых они не входят.

Кто хочет стать миллионером?

«Каждая из сторон рынка недвижимости пытается «держаться на плаву», предлагая всё новые преференции, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – К примеру, если в начале года одной из главных проблем строительной отрасли стало увеличение финансовой нагрузки девелоперов по причине удорожания проектного финансирования, то сегодня данный вопрос не столь актуален – банки предлагают кредит по ставке уже по ставке 14-16% годовых. Однако одновременно со снижением ставки по проектному финансированию банки стали предъявлять более жесткий андеррайтинг для аккредитации новых проектов. Нередко главным требованием для принятия положительного решения становится готовность корпуса не менее, чем на 50%. Очевидно, что это весьма критично, особенно на начальном этапе строительства, когда девелоперу нужны средства для реализации комплекса».

«Главное отличие этой осени на первичном рынке недвижимости, что впрочем, применительно ко всему 2015 году, это напряженный экономический фон, совершенно иная расстановка сил на валютном рынке, – говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – В таких условиях прежнего роста цен, типичного для начала делового сезона прошлых лет, ожидать не стоит, так же как и резкого всплеска покупательской активности, которая была зафиксирована в конце 2014 года. Повышение цен этой осенью проходит выборочно, по отдельным проектам, которые демонстрируют высокие темпы строительства и возводятся застройщиками с именем, хорошо себя зарекомендовавшими на профессиональном рынке. Если в прошлые сезоны нормой был рост цен в 2-3% в начале осени, то сегодня это 0,5-1%, не более.

В настоящий момент основные усилия застройщиков нацелены на сохранение уровня платежеспособного спроса на сегодняшнем уровне и на его повышении, для чего даже в начале делового сезона, который в прошлые годы характеризовался повсеместным ростом цен, по ряду проектов предлагаются хорошие скидки размером до 10-15%».

«В этом году фактического повышения цен зафиксировано немного, – отмечает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра девелоперской группы ОПИН. – Цены плавно растут в соответствии со стадией готовности проектов. В перспективе мы прогнозируем повышение активности, как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков, что обусловлено выходом большого количества новых проектов. Определённо, такая активность на рынке недвижимости приведёт к снижению цены. Уже сейчас мы фиксируем снижение среднего показателя по Москве на 9% относительно начала года».

«Турбулентность на фондовом и валютном рынке, общая нервозность и неясность перспектив экономики, конечно, влияют на наших клиентов, которые откладывают решения о крупных инвестициях. С другой стороны, покупатели в премиальном сегменте не пропадают даже в самые тяжелые времена, а показы не останавливаются. Это связано с тем, что покупки совершаются не на последние деньги, а сбережения наши клиенты привыкли хранить в валюте», – замечает Наталья Шичанина, директор по продажам Vesper.

«Этой осенью специфика ситуации на рынке жилья премиум-класса Москвы заключается в том, что все объекты, которые сейчас находятся в продаже на первичном рынке, а также значительная часть объектов на вторичном рынке номинированы в рублях и, соответственно, продаются за рубли. За счёт того, что в августе существенно вырос курс доллара и евро, сейчас обладатели твердой валюты имеют лучшие позиции с точки зрения приобретения недвижимости, чем это было в начале лета. Именно поэтому с окончанием сезона отпусков и началом учебного года покупатели активно выходят на рынок и проявляют гораздо более квалифицированный интерес по сравнению с летними месяцами», – подтверждает Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills.

В связи с этим приведу характерный пример из собственной жизни. Мой лучший друг долгое время проработал за границей, естественно, определённые средства в валюте у него имелись. Квартиру в новостройке дочке-студентке он присматривал долго, прицениваясь и так и эдак со своим «чулком» к рублёвой цене. И тут мне довелось услышать: «А ведь я стал миллионером! И могу купить даже «двушку» по прежней долларовой цене». Вот что значит скачок курса валюты, и переход на рублёвые тарифы при покупке отечественной недвижимости. Правда, ставка от сдаваемой им родительской квартиры не изменилась, и тут мой друг явно уходил в минус. Однако, это другая история…

«В отличие от осени-зимы 2014 года, когда основной ажиотаж мы наблюдали среди покупателей, стремящихся конверсировать в недвижимость стремительно обесценивающиеся рубли, сегодня на первый план выходит клиент, желающий зафиксировать прибыль от подорожавшего доллара, вложив его в подешевевшие в валютном исчислении метры. Нельзя сказать, что потенциальный объём данного спроса очень велик, но, несомненно, он есть. И будет реализован с максимальной выгодой для клиентов, ориентирующихся при принятии решения о моменте выхода на рынок, прежде всего, на валютный курс. Сейчас такие клиенты осознанно ждут, когда доллар достигнет нового локального максимума, с тем чтобы на этом пике конвертировать свои валютные сбережения в метры, рублёвые цены на которые остаются более-менее стабильными», – подтверждают в компании «ИНТЕКО».

Прощупать дно

«Стоит учитывать, что объём собственных средств покупателей все же остается довольно ограниченным, в связи с чем, наиболее потенциально привлекательными, будут являться проекты, в которых ведётся продажа в рублевом эквиваленте, согласно ДДУ и с поддержкой государственной субсидированной ипотеки. Также, на сегодняшний день, покупка квартиры в инвестиционных целях менее распространена, чем в предыдущие годы. Открытие депозитов, валютные операции представляются более выгодными операциями», – уточняет Екатерина Артёмова, ведущий специалист отдела консалтинга и аналитики копания «Азбука Жилья».

«Покупатель старается получить наиболее выгодную цену и активно демпингует стоимость «квадрата». При этом, если он не получает определённой скидки, то «уходит подумать»», – добавляет Полина Буторина, маркетолог-аналитик ГК «Пионер».

«Июнь и июль стали жаркими месяцами: клиентов было много, они быстро принимали решение и приступали к оформлению сделок. Но в августе наступило затишье: потенциальных покупателей стало меньше, они собирали информацию о предложениях на рынке и не были готовы к моментальным сделкам. Скорее всего, ситуация стала следствием колебания курсов валют и «пика» отпускного сезона, который ежегодно приходится на август. В сентябре же несколько человек, осматривавших резиденцию в августе, приняли решение о заключении сделок – сейчас мы находимся на стадии согласования договоров», – рассказала Екатерина Маликова, менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ».

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании BLACKWOOD, приводит свои аргументы: «Многие застройщики, которые предлагали скидки в августе (что вполне привычно для периода летнего затишья на рынке) продолжили их предлагать и с приходом сентября. Это первый признак того, что ажиотажа на рынке нет и сниженный в летний период спрос остался на том же уровне и в сентябре. Не спровоцировало ажиотаж даже ослабление рубля в августе. Ситуация декабря 2014 года не повторилась. Отложенный спрос в большей части уже реализован. В сентябре застройщики предлагают скидки от 5 до 10%, ограниченные объёмы квартир по специальным ценам, а также такие опции, как отделка или машиноместо в подарок».

«Пока явно нет всплеска покупательской активности, аналогичного традиционному осеннему. При этом число обращений от потенциальных покупателей начало увеличиваться непривычно рано, ещё в июле. Но конверсия обращений в сделки снизилась: потребители «прощупывают» рынок, ищут наиболее выгодные предложения, многие ждут снижения цен. Покупатели занимают выжидательную позицию — в этом специфика момента. Разумна такая стратегия или нет — сказать сложно, так как вектор дальнейшего развития ситуации пока не определён. Но тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий и располагает необходимым для этого объёмом средств, ждать «лучшей» цены я бы не советовал: все же обвал стоимости жилья маловероятен, а годами жить в стесненных условиях — глупо.

В целом ситуации на рынках жилья в пределах МКАД и за Кольцевой складываются по-разному. В Москве уровень покупательской активности низкий, застройщики всеми силами стараются стимулировать интерес людей к приобретению жилья, но, к сожалению, усилия эти не слишком результативны. Подмосковные застройщики себя чувствуют намного лучше, чем московские, хотя в области, конечно, тоже есть падение объемов продаж по сравнению с «докризисными» показателями», – делится мнением Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

«Все мы понимаем, что работаем сегодня на падающем рынке, когда платежеспособного спроса становится всё меньше. Так что эта осень отличается от предыдущих, в том числе, более высокой конкуренцией за покупателя, – утверждает Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век». – В нынешних условиях на первое место, определяющее в итоге выбор покупателя, выходит «сбалансированное предложение». Это означает, что клиент стал более взвешенно подходить к покупке и принимать во внимание сразу ряд факторов. Главным, безусловно, остаётся цена. Но цена не сама по себе, а в привязке к другим критериям. Иными словами, приобретатель жилья хочет за ту же цену получить чуть больше, чем стандартное предложение для этого сегмента. К цене добавляется транспортная доступность объекта, которая также становится одним из лидирующих факторов спроса. Очень много жилых комплексов сегодня строится на сельхозземлях, в чистом поле, с отдаленными перспективами прокладки автомагистрали или метро. Такие проекты, безусловно, более привлекательны по цене, но спрос на них невысокий. И даже демпинг застройщика не всегда помогает».

Каких-либо предпосылок для снижение цены не предвидится, считает генеральный директор компании «КомСтрин» Дмитрий Сотников. Девелоперу и так остаётся лишь среднерыночный уровень доходности, не такой уж высокий, и даже не всегда покрывающий текущий уровень риска. При этом позиция региональных властей по затратам на социальную и инженерную инфраструктуру может вырасти. К примеру, недавние инициативы по повышению норм по детским садам и школам приведут, по мнению эксперта, к росту себестоимости примерно на 3 тыс. руб. за кв. м.

«Не думаю, что в ближайшее время будет паника, обрушение рынка, безумные продажи. Все – девелоперы и покупатели – сидят и ждут, когда ситуация войдёт в понятное русло, – уверена Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. – Застройщикам падать по ценам уже некуда, а покупатели торопиться не намерены. Возможно, некоторые девелоперы и прекратят строить, они же не могут работать себе в убыток! В центре Москвы это приведёт к увеличению стоимости, потому что спрос на высокобюджетную недвижимость вряд ли сойдёт на нет: наша столица всё-таки не окраина мира, квартиры в центре никогда не обесценятся. А вот эконом-класс может и пострадать. В кризис больше проигрывают не богатые, а бедные слои населения. Покупатели, нацеленные на жильё, живут на зарплату, которая тает пропорционально росту цен. Оборачиваемость в эконом-классе больше и девелоперы ориентированы на поток, а если не будет потока, что будет с проектами?».

«С учётом сложной внешнеполитической обстановки, непредсказуемости рынка и низкого покупательского спроса осень не обещает резких улучшений. Думаю, что в ближайшие месяцы нас ожидает стагнация, а отсутствие отрицательной динамики в сфере цен и объёме ипотечных сделок уже можно расценивать как успех», – заключает Наталья Саакянц, коммерческий директор ROSE Group.

Вчера был день осеннего равноденствия. Это значит, осень окончательно вступила в свои права…

Источник – Магистрат