«Кирпичом» по авто

Дворовая территория жилых комплексов лишилась колёс

Привычная картина: любая новостройка знаменуется появлением большого количества личного автотранспорта, машины заполняют тротуары и детские площадки, стоят возле подъездов и под окнами первых этажей. И приятное исключение наблюдается лишь в новых проектах: чтобы снять автозасилье дворового пространства, в их концепции закладывается такая важная составляющая, как «Двор без машин».

Ответная реакция

А ведь советское градостроительство трактовало придомовую территорию именно как рекреационную зону, преимущественно пешеходную. Нельзя сказать, что автолюбители были дискриминированы, просто личный транспорт в 1960-1980 годы был экзотикой. Бурная автомобилизация городов привела к тому, что дворы оказались оккупированы техникой. «Сейчас мы наблюдаем ответную реакцию, – утверждает Сергей Крючков, директор по проектированию компании Rose Group. – По сути те же самые люди, которые в 1990-2000 годах заставили все пространство своими машинами, выйдя на новый уровень благосостояния, осознали ценность утраченного рекреационного пространства и начали борьбу за его возвращение. Возникающий при этом комплекс противоречий довольно трудно и болезненно решить в условиях сложившейся застройки, но при проектировании новых жилых комплексов все необходимые факторы можно и нужно учесть».

Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации КомСтрин, комментирует: «Для того, чтобы полностью избавиться от автомобилей во дворе, некоторые девелоперы создают многоуровневые планировки — поднимают высоту пешеходной части, строят пешеходные мосты. Это довольно затратный вариант. Есть проекты, где существует строгая система контроля доступа, которая позволяет проехать на территорию двора только спецтехнике и прочим автомобилям для погрузки и разгрузки».

«Принцип “двор без машин” лежит в основе большинства современных урбанистических идей, – полагает Ольга Денисова, директор лепартамента маркетинга компании «Магистрат» (риэлторская структура ГК «ИНТЕКО»). – Ведь жителю мегаполиса, помимо легкого передвижения в пространстве города необходимы также хорошая экология, чистый воздух, безопасность, отсутствие шума и красивый ландшафт. Полноценно и грамотно реализовать эту концепцию позволяет, прежде всего, комплексное освоение подземного пространства, при котором вся транспортно-логистическая начинка проекта (парковки, зоны погрузки-разгрузки коммерческих объектов и т.д.) убирается под землю. Тема на самом деле очень актуальная, очень интересная и при грамотном, продуманном подходе и воплощении придаёт уникальные и безусловные преимущества проекту».

«Идея дворов без машин сама по себе нова для нашей страны и рушит все стереотипы, – заявляет Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами семейства компаний KASKAD Family. – Она пришла к нам с запада, где в развитых и престижных районах её стараются соблюдать повсеместно. Основным вариантом застройки нашей страны всегда являлся так называемый “микрорайонный тип”, характеризующийся достаточно хаотичным размещением зон общего пользования по всему микрорайону, отсутствием приватности для жителей домов, неравномерным расположением домов по отношению к социально-значимым объектам.

Безусловно, концепция выполнима исключительно в “квартальном” варианте застройки. Она характеризуется обособленным закрытым пространством, окружённым строениями по периметру, с выходом жителей на внутридомовую территорию. Парковочное пространство в данных застройках решается либо путём строительства подземных парковочных этажей, либо за счёт оборудования достаточного количества плоскостных парковок и отдельно стоящих парковочных комплексов.

При проектировании подобных застроек важно учесть удобный доступ жителей, как с наружной, так и с внутренней стороны домов, разграничив потоки тех, кто приезжает домой извне, и тех, кто проводит время внутри благоустроенной внутриквартальной пешей зоны».

«Новая концепция заключается в том, что дворовая территория полностью огораживается от автотранспорта. Доступ во двор имеют только экстренные службы, либо транспорт заезжает исключительно для погрузки или выгрузки, без стоянки, – напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Конечно, теоретически безмашинные дворы были бы крайне интересны, поскольку любой из нас хотел бы жить комфортно и безопасно. Однако реализация подобного проекта сопряжена с большими трудностями. Для организации паркинга в старом жилом фонде, скорее всего, придётся пожертвовать не только первым, но и вторым этажом, так как потолки на стоянке должны быть высокими. Далеко не каждый дом способен справиться с дополнительной нагрузкой в виде нескольких надстроенных этажей, что вообще сводит на нет экономическую целесообразность подобного проекта».

Действительно, организация пешеходных дворов возможна и в старых районах застройки, но целесообразна она, скорее, для обеспечения контроля за парковочным пространством, считает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. «В связи с высокой плотностью застройки и большим количеством автомобилей в сложившихся районах решение закрыть двор для дополнительной безопасности или более обширного благоустройства вряд ли найдёт отклик у большинства жителей. Но если на общем собрании большинство жильцов выступит за установку шлагбаума, то необходимо будет выбрать подрядчика для его проектирования, установки и обслуживания. Далее такое решение жильцов вместе с проектом по установке передаётся на рассмотрение совета депутатов муниципального округа, который в течение 30 дней должен будет подготовить свое решение по данному вопросу».

Об этом же говорит и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»: «Во-первых, непонятно, кто будет заниматься строительством паркинга. Очевидно, что у управляющей компании нет таких полномочий. Во-вторых, парковка подразумевает наличие свободной площадки. Учитывая, что ещё 20-30 лет дворы проектировались по несколько другому принципу, без учёта возможного строительства паркинга, придётся отнять часть территории у детской площадки или зоны отдыха. Вряд ли жители добровольно пойдут на подобный шаг. На мой взгляд, наиболее оптимальный вариант — установка шлагбаума. Да, машины будут парковаться во дворе, однако их количество сократится. Также въезд во двор может быть ограничен, например, с помощью парковочных столбиков».

Гражданская инициатива

«Во всех миниполисах нашей компании внутреннее пространство домов организовано по принципу «дворы без машин», – рассказывает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век». – Это, прежде всего, не дань моде, а ответ на пожелание наших клиентов, потенциальных покупателей жилья. Согласно опросам, отсутствие автомобилей во дворе является таким же важным качеством продукта, как удачная планировка и наличие образовательной и социальной инфраструктуры. Преимущества очевидны: важнейшим является безопасность для пешеходов, особенно для детей, также более качественное и разнообразное благоустройство территории, снижение уровня пыли и шума».

Если проанализировать глубже рост требовательности граждан к качеству среды их обитания, то можно обнаружить связь между подобными запросами и развитием гражданского самосознания. Нельзя игнорировать тот факт, что качество среды обитания становится полем самоорганизации местных сообществ, потому что именно проблемы, касающиеся мест общего пользования, дают естественный повод для взаимодействия, рассуждает Сергей Крючков. «Нарушение качества устоявшейся среды — самый распространённый повод для гражданского протеста. Желание начать с собственного двора также вполне естественно, потому что двор — это законная придомовая территория, и запрос на организацию его в качестве территории отдыха очень быстро приводит к пониманию того, что наличие в нём парковок и транзитных проездов очень мешает реализации этой идеи. В свою очередь, автомобилисты также требуют удовлетворения своего законного права на организованное хранение личного транспорта.

Учесть противоречащие друг другу запросы на наличие свободной от машин рекреационной зоны и легкодоступных мест хранения автомобилей можно только при реализации комплексного проекта освоения территории. Основу реализации данной концепции составляет принцип зонирования участка в соответствии с различными сценариями использования: зона детских площадок, с делением на подзоны по возрастам; зоны отдыха для взрослых, которые включают в себя как уличные тренажеры, так и скамейки, беседки, веранды и т.п.; большая универсальная площадка для игровых видов спорта (баскетбол, волейбол, теннис, футбол, хоккей) или, если позволяет территория, 2-3 специализированные площадки; дорожки для катания на велосипедах и роликах; зоны для организации общих мероприятий для жителей.

Помимо вышеперечисленных функциональных факторов на организацию пространства двора влияют нормы, так как детские площадки должны быть обеспечены прямым солнечным светом на протяжении регламентируемого по продолжительности периода времени, ко всем фасадам должен обеспечиваться подъезд пожарной техники и т.д. Таким образом, благоустройство — это интегральная часть проекта, и решения принимаются в комплексе с другими проектными решениями».

Концепция «двор без машин» — одна из важных точек соприкосновения интересов будущих жителей и застройщиков, соглашается Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. «Покупатели, даже автолюбители, осознанно делают выбор в пользу этой концепции, поскольку, как правило, планируют переезд из старых районов города, где машины традиционно паркуют на тротуарах, местах для экстренных служб и газонах. Застройщик, безусловно, должен позаботиться о достаточном количестве машиномест. В большинстве случаев, они размещаются под комплексом».

Вне конкуренции

«Для девелопера реализация упомянутой концепции, безусловно, несёт дополнительные расходы на качественное благоустройство, затраты на которое увеличиваются по причине отсутствия проездов, строительство паркингов, организацию постов охраны и т.д. Кроме того, увеличиваются и эксплуатационные платежи на содержание штата охраны и проч., – напоминает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Тем не менее, мы готовы нести все эти расходы, поскольку понимаем, что реализация такой идеи становится конкурентным преимуществом. При этом мы также берем на себя ответственность по контролю заполняемости гостевых паркингов. Условно говоря, если с внешней стороны дома могут припарковаться 50 машин, то управляющая компания следит за соблюдением данных правил и пресекает возможность хаотичной парковки на газонах».

Александра Синилова, MRICS, директор департамента по работе с девелоперами IntermarkSavils, обращает внимание: «Как правило, принцип дворов без машин характерна для проектов закрытого/квартального типа (здания буквами П, Г, О и т. д). Ни для кого не секрет, что каждый застройщик заинтересован в получении максимальной прибыли с участка, таким образом, он стремится максимально уплотнить застройку. Это возможно за счёт определённых планировочных решений и высотности зданий. При комбинировании закрытых дворов и высотных зданий образуется ограниченное пространство для комфортной среды проживания. Для соблюдения всех норм при строительстве, необходимо запроектировать детские и спортивные площадки, зоны отдыха и т. д. Если во дворах оставлять открытую стоянку, то двора у дома просто не будет. Для максимального комфорта жителей и во избежание проблем из-за их конкуренции за свободные парковочные места, и используется концепция “двор без машин”. Одни из первопроходцев — это проекты “Марфино” и “Шуваловский”.

«Двор без машин — несомненное благо для жителей любого проекта, особенно в центре города, где это ещё и очень редкое явление, – утверждает Екатерина Батынкова, коммерческий директор группы компаний INSIGMA. – Примеров таких проектов не так много, из самых ярких — жилой квартал класса premium RedSide и жилой комплекс «Садовые Кварталы». Всё внутридомовое пространство отдано под различные элементы благоустройства: парковые зоны, прогулочные и велосипедные дорожки, газоны, цветники, детские и спортивные площадки. Помимо красоты, дворовое пространство несёт и существенную социально-организационную нагрузку. Только благодаря тщательно продуманному ландшафтному плану, учитывающему интересы каждого, жителям будет интересно в своём доме и дворе».

«Это перспективный тренд на рынке недвижимости, – полагает Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED. – В соответствии с этой концепцией, машины в паркинг жилого комплекса заезжают с улицы, а не со двора. Особенно актуально в масштабных жилых комплексах для семейного проживания. Проекты этого плана встречаются, в их числе Knightsbridge Private Park, «Полянка/44» и другие».

«В этом плане мы можем привести в пример клубный квартал “Сколково Парк”, где всё движение автотранспорта перенесено под землю, – добавляет Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse. – Перенеся всё движение под землю, мы решили проблему шума и высокого уровня загазованности. К тому же это намного удобнее для самих жильцов, особенно в плохую погоду. Проезжая один из двух въездов на территорию, собственник сразу попадает на двухуровневый подземный паркинг, по которому можно добраться до любого корпуса в комплексе и подняться в квартиру. И наконец, отсутствие машин во дворе добавляет эстетики окружающему пространству».

Сейчас, когда на рынке наблюдается тенденция повышения качественных характеристик жилых проектов, упомянутый принцип становится всё более популярным и среди застройщиков массового сегмента, сообщает Мария Литинецкая. Особенно это касается девелоперов, реализующих комплексные проекты комфорт-класса. Допустим, в городском квартале «Ривер Парк» во второй очереди проекта представлены дворы, полностью закрытые для автомобилей и посторонних. Уровень внутреннего дворового пространства поднят на несколько метров над землей, попасть сюда могут только жители окружающих домов. Таким образом, люди, проходящие мимо, не смогут даже увидеть двор, что повышает уровень безопасности жителей.

В качестве примеров проектов, где реализуется модная концепция, эксперт называет также ЖК «Новые Ватутинки», ЖК Wellton Park, ЖК «Виноградный», МФК «Водный», ЖК «Татьянин Парк», микрорайон «Эдальго», ЖК «Арт», ЖК «Да Винчи», ЖК «Ромашково», ЖК «Квартал 9-18» и другие. Свободными от машин будут дворы в ЖК «Маяк», ЖК «Котельнические высотки» и в «Городе на реке Тушино-2018», добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Их отличительной особенностью является высокая обеспеченность паркингом под всеми типами кварталов.

Такая концепция заложена и в проектах ГК «Пионер»: ЖК «LIFE-Митинская», «LIFE-Ботанический сад» и в МФК YE’S, информирует Диана Нилиповская, директор по продажам компании. Это положение уже успешно реализовано в ЖК «LIFE-Волжская», где ещё на этапе проектирования была организована в центре комплекса пешеходная аллея, объединяющая все семь корпусов. Как раз на неё выходят детские и спортивные площадки, а также зоны отдыха с лавочками, газонами, альпийскими горками. Автотранспорт движется по внешнему периметру ЖК, тем самым обеспечивая полную безопасность людей.

«Квартальная застройка решает одну важную задачу — социальный аспект, – заключает Игорь Чунаев. – Обособленное закрытое благоустроенное пространство гораздо больше способствует социальному общению и взаимодействию жителей. В целом считаю, что именно за такой застройкой будущее. Именно из неё в ближайшем времени будут складываться самые знаковые жилые комплексы. Ведь при правильной реализации подобного рода проектов можно создать для жителей абсолютно уникальный эффект, позволяющий достигнуть максимального комфорта проживания не только в пределах своей жилплощади».