Живи — не живи

На каких условиях можно приобрести апартаменты

Наиболее активный формат городской недвижимости — апартаменты. Он же самый противоречивый, ведь его относят к нежилым помещениям, но с непременным правом проживания в них. В апартаменты не прописывают, но обязательно оговаривают рамки использования. Не утруждают наличием социальной инфраструктуры, но позиционируют как комфортное жильё…

«Пассив» уйдёт в «актив»

И всё-таки апартаменты на рынке — самый активный сегмент. Практически каждый новый проект, где они присутствуют, вызывает повышенный интерес. Популярность апартаментов объясняется спецификой данного формата, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Обычно они располагаются в больших многофункциональных комплексах, где есть всё необходимое для жизни: торговый центр, комбинат бытовых услуг, парковка. Покупатели апартаментов — топ-менеджеры, владельцы бизнеса, люди креативного класса, музыканты, дизайнеры и фотографы. Их часто выбирают в качестве второго или третьего жилья, расположенного ближе к месту работы. Также этот формат недвижимости удобно арендовать или сдавать в аренду. Собственно, апартаменты — это приятный симбиоз разумной цены с комфортными условиями проживания».

Всё это так, а, значит, каких-то особых условий в реализации наблюдаться не должно. Как говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон», хотя апартаменты являются нежилым помещением, клиенты заинтересованы в их приобретении, например, для сдачи в аренду. Для первого жилья клиент не всегда готов рассматривать их в основном по причине невозможности прописки.

Сейчас более 30 % предложения на первичном рынке Москвы в старых границах занимают апартаменты. К тому же проекты данного формата продолжают неуклонно выходить на рынок, подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Стало быть, банкам просто невыгодно обходить такие проекты, поэтому и ипотека на апартаменты становится всё более распространенным продуктом. За последние пару лет на рынке выросло количество проектов с апартаментами, которые аккредитованы банками, а также количество банков, выдающих ипотечные кредиты под залог апартаментов.

«Способы покупки апартаментов ничем не отличаются от вариантов приобретения квартир: ипотека, рассрочка и единовременная оплата, – разъясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». – В наших проектах почти половина покупок апартаментов совершается с привлечением ипотечного кредита. Для сравнения, в проектах с квартирами доля ипотечников достигает 80 %. На мой взгляд, такая разница связана, во-первых, с меньшей стоимостью апартаментов. Например, в МФК «Водный» разница в стоимости однокомнатного апартамента и аналогичной по площади квартиры равна примерно 1 млн руб. Соответственно, большее число покупателей имеют возможность совершить единовременную оплату. Во-вторых, апартаменты зачастую покупают более обеспеченные люди, уже имеющие квартиру. Поэтому вопрос привлечения кредита для покупки не столь актуален. В-третьих, ипотечные ставки на приобретение апартаментов начинаются от 13,75 %, а это в свою очередь ограничивает спрос на использование ипотеки».

MR Group стала самой первой на московском рынке компанией, аккредитовавшей апартаменты в своем проекте комфорт-класса, напоминает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании: «Тогда, в 2013 году, формат был непонятен банкам, при этом спрос со стороны покупателей был достаточно велик. Сначала ставки на ипотеку на апартаменты были хоть и ниже, чем на коммерческую недвижимость, но всё же заметно выше, чем на квартиры — до 17 %. Постепенно разница начала нивелироваться, когда банки поняли перспективность этого направления кредитования и спрогнозировали спрос. Отмечу, что доля ипотечных сделок после “чёрного вторника” прошлого года заметно упала, сейчас это всего 10-15 % в общей доле, в то время как в середине прошлого года она достигала 35-37 %».

Проценты растут

«Апартаменты кредитуются по более жёстким условиям, что связано с их юридическим статусом нежилых помещений, – заявляет Софья Лебедева. – Стоит отметить, что если в одном комплексе есть корпуса с апартаментами и корпуса с квартирами, то на них будут распространяться разные условия и действовать разные ипотечные программы. Так, при аккредитации апартаментов банком проверяется разрешительная документация проекта, оценивается назначение жилого комплекса, ликвидность всех инфраструктурных объектов, которые входят в проект, – парковки, торговые, офисные помещения, социальные учреждения, и даже рассматривается, почему застройщик решил построить именно апартаменты, а не квартиры. Но не все проекты могут пройти проверку, так как банкам намного сложнее оценить ликвидность нежилого помещения».

По информации «МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас на рынке наиболее привлекательные программы кредитования на покупку апартаментов у Сбербанка России и банка «Возрождение» — 14,5 % годовых. В ВТБ 24 ипотечная ставка незначительно выше — 14,95 % годовых. Все вышеназванные банки предоставляют кредит сроком до 30 лет. При этом минимальный первоначальный взнос у Сбербанка РФ — 20 % от стоимости апартаментов, а в банке «Возрождение» и ВТБ 24 — 30 %. В ВТБ 24 особенностью программы является и то, что за кредитом могут обратиться нерезиденты РФ. Кроме перечисленных банков, чаще всего ипотеку на апартаменты готовы одобрить «Дельта-Кредит», банк «Зенит», «Транскапиталбанк» и банк «Балтика». Некоторые объекты аккредитованы в «Росавтобанке» и банке «Российский капитал».

«К слову, сама сделка ничем не отличается от ипотечной сделки при приобретении квартиры, только вот предметом залога является не жильё, а апартаменты. Залог оформляется также как и на квартиры, то есть право собственности принадлежит покупателю, однако до погашения кредита помещение будет находиться в залоге у банка», – говорит Софья Лебедева.

Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации КомСтрин, выделяет одну особенность при покупке апартаментов: «Приобретая жильё в ипотеку, можно воспользоваться господдержкой. Апартаменты же не попадают под господдержку, ставка не субсидируется государством. Таким образом, величина ипотечной ставки выше и в каждом проекте может отличаться, в зависимости от совместной программы банка и застройщика».

В настоящее время в Москве практикуются две схемы реализации апартаментов, сообщает эксперт. Это продажа апартаментов по предварительному договору купли-продажи и продажа апартаментов в соответствии с требованиями Федерального Закона № 214-ФЗ по договору долевого участия.

«Неудобство предварительного договора купли-продажи состоит в том, что под такую схему банки практически не выдают ипотечных кредитов, что существенно уменьшает объём продаж. Договор долевого участия позволяет избежать рисков граждан по поводу “двойных” продаж, также под такую схему реализации банки успешно выдают ипотечные кредиты на приобретение недвижимости», – заключает Ирина Игнатьева.

Рассрочка длиною в год

Мария Литинецкая считает, что наиболее востребованные сегодня проекты апартаментов — комплексы на самом старте продаж, реализуемые по минимальным ценам. Например, по итогам третьего квартала в своеобразный рейтинг объектов с самыми доступными апартаментами выглядит следующим образом: CLEVERLAND (2,12 млн руб. за 16,03 кв. м), «Берёзовая Аллея» (2,49 млн руб. за 25,4 кв. м), Starting House (3,32 млн руб. за 23,7 кв. м), «Технопарк» (4,2 млн руб. за 28,8 кв. м), «Клубный дом на Пришвина» (4,36 млн руб. за 32,6 кв. м). Она подчёркивает, что во все этих проектах в первую очередь выкупаются самые минимальные площади (студии), что связано с их невысокой стоимостью, тогда как большие площади экспонируются дольше.

«В целом, на рынке апартаментов мы можем встретить аналогичные рынку жилья акции и специальные условия, – подтверждает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – Застройщики предлагают скидки и рассрочки, услугу “трейд-ин”, совместно с банками проводят упомянутые выше специальные ипотечные акции. Одновременно с популяризацией и увеличением количества проектов, имеющих в составе апартаменты, повышается и доступность ипотечных кредитов на их приобретение».

Характерный примерприводит Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (риэлторская структура ГК «ИНТЕКО»). По итогам прошедшего сентября комплекс апартаментов «Лайнер», что возводится на Ходынском поле, продемонстрировал рекордные показатели реализации — было куплено 68 апартаментов, что вдвое превышает среднемесячный уровень продаж. «При этом на долю 100% оплаты в сентябре пришлось только 17% от общего числа сделок. Около 11% клиентов воспользовались ипотечными продуктами от крупнейших банков: ВТБ 24 и Сбербанка России (для покупателей апартаментов в “Лайнере” применимы те же ипотечные программы, которые действуют для покупателей строящегося жилья). В то же время доля ипотеки в апарт-комплексе за летний период составила 23,3 . Однако, гораздо большей популярностью, чем ипотечное кредитование, в последнее время пользуются новые программы рассрочек от застройщика, которые мы запустили этим летом. Как раз в сентябре в рамках указанных схем было совершено более 72 всех сделок по объекту».

Что они собой представляют? «Рассрочки — удобная и выгодная альтернатива классической банковской ипотеке, условия получения которой на сегодняшний день не самые простые, – разъясняет Ольга Денисова. – А вот по одной из наших новых схем рассрочек, например, первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости недвижимости. Таким образом, апартаменты в “Лайнере” можно приобрести, внеся единовременно лишь 600 тыс. руб. Эта рассрочка предоставляется сроком на год под 5% годовых и на сегодняшний день является наиболее популярной. Только на её долю в сентябре пришлось 46% от общего числа сделок.

Есть и другие интересные схемы. Так при внесении 50% от стоимости недвижимости клиентам предоставляется беспроцентная рассрочка до окончания строительства, а при внесении 30% — беспроцентная рассрочка сроком на шесть месяцев. Возможны и другие виды рассрочек по индивидуальным схемам.

Помимо этого, при покупке апартаментов в апарт-комплексе действует схема “трейд-ин”, предназначенная для клиентов, не обладающих требуемой начальной суммой, но имеющих вторичную недвижимость. Для приобретения апартамента им в качестве первого взноса достаточно внести лишь 1,5% от его стоимости. Пока имеющаяся недвижимость будет продаваться, покупателю будет предоставлена отсрочка платежа сроком на четыре месяца.

Также покупатели наших апартаментов могут воспользоваться длительной рассрочкой в рамках программы, совместной с компанией «ВТБ 24 Лизинг» (беспроцентная рассрочка до двух лет)».

Апарты в управлении

Есть интересные и востребованные проекты с программами для инвесторов, которые сейчас внедряются в апарт-комплексе CLEVERLAND, о чём говорит Ирина Игнатьева. Те, кто приобретают этот вид недвижимости с инвестиционными целями, готовы платить за управление апартаментами и сдачей в аренду от 10% (при сдаче в длительную аренду) и 15-20% в том случае, если апартаменты сдаются краткосрочно (почасово, посуточно), так как трудоёмкость по управлению недвижимостью в этом случае выше.

«Как показывает практика нашей компании, в большинстве своём (82%) клиенты оплачивают покупку апартаментов с помощью собственных средств, в том числе полученных за счёт продажи одной из квартир, имеющейся в собственности», – рассказывает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Среди интересных проектов она отмечает комплекс Re:form, который расположен в историческом районе Москвы, рядом с метро «Преображенская площадь». Объект отличает высокая степень готовности: ведутся фасадные и внутренние работы, при этом уже более 80% апартаментов в данном комплексе реализовано. Будущим новосёлам доступна рассрочка на 6 месяцев с начислением 1,5% на остаток, что сравнимо со стандартными условиями на жильё.

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер», рассказывает, что компания предлагает этот формат недвижимости в рассрочку. И ею воспользовались 34 % клиентов. Минимальный первоначальный взнос по рассрочке платежа составляет 30 % от стоимости апартаментов, и предоставляется до окончания строительства, то есть до декабря. «Пять банков аккредитовали московский апарт-отель YE`S. Самые выгодные условия предлагает банк “Возрождение”, который оформляет ипотеку под 10,8 % годовых на первый год кредитования с внесением 20% первоначального взноса сроком до 30 лет. Поскольку большинство собственников — это инвесторы, которые, вложив свои средства в номера, ведут свой небольшой бизнес, то, думаю, что если на законодательном уровне решат, что этот фонд можно перевести в жилую недвижимость, то вряд ли наши клиенты этим воспользуются».

Период «шатания»

Софья Лебедева называет ещё одну причину отказа: «Если апартаменты были куплены до перевода их в квартиру, то после данного факта подписывается дополнительное соглашение о переводе апартаментов в квартиру. К кредитному договору прикладывается дополнительное соглашение об изменении залога. Сложность заключается в том, что после перевода в жильё возрастает стоимость объекта, следовательно, покупателю приходится доплачивать».

Однако самое главное преимущество перевода апартаментов в квартиры для покупателей заключается в том, что у жителей будет возможность оформить постоянную регистрацию, отсутствие которой для многих было ограничивающим фактором при выборе жилья.

По сравнению с жилой недвижимостью на рынке апартаментов среди девелоперов сегодня наблюдается «разброд и шатания», отмечает Мария Литинецкая. Неспокойная внешняя обстановка стала причиной не только пересмотра цен, но и условий продаж. По итогам сентября в ряде проектов были изменены стандартные условия рассрочек и скидок. В одном комплексе произошёл обратный перевод цен из рублей в доллары. Тем не менее, тенденция последнего времени к более индивидуальному подходу к клиенту, по-прежнему, актуальна, особенно в элитном сегменте. Текущие экономические условия требуют от девелоперов более лояльного отношения к покупателям, что даётся им нелегко. В результате во многих проектах постоянно пересматриваются условия продаж, некоторые из них даже снимаются с реализации для принятия решения.

«Тем не менее, продавцы апартаментов готовы идти на большие уступки и предоставлять покупателям более длительные рассрочки и индивидуальные скидки, чем при покупке квартиры», – говорит Мария Литинецкая.

Источник – Магистрат