Какую недвижимость стоит покупать в феврале?

Ведущие девелоперы и специалисты рынка элитной недвижимости Москвы о выгодных предложениях, которые стоит приобрести до весны.

Алексей Болдин

генеральный директор ООО «Магистрат» (риелтерская структура ГК «ИНТЕКО»)

«Хотел бы рассказать о квартале клубных особняков Balchug Residence. Это уникальный объект для взыскательных покупателей, разбирающихся в элитарной недвижимости, относящейся к разряду коллекционной. Могу сразу отметить, что проектов, аналогичных данному, в Москве практически нет.

Прежде всего, потому что объект имеет феноменальное местоположение – напротив Кремля, на знаменитом острове Балчуг. Этот остров в самом сердце Москвы не менее престижен, чем остров Манхеттен в Нью-Йорке и не менее красив, чем Сите в Париже. Не случайно же он имеет еще одно неформальное название – Золотой. Каждый объект здесь – на вес золота.

Balchug Residence — не просто комплекс, а элитарный квартал, состоящий из пяти особняков с общим благоустроенным двором. Здесь имеется различная недвижимость: в основном апарт-резиденции, но есть также и торговые, и офисные помещения. Присутствует и эксклюзивное предложение – резиденции с отдельными входами. Инфраструктура комплекса, технологии его строительства и эксклюзивная отделка – соответствуют самым высоким европейским нормам современного домостроения. Из окон большинства резиденций открываются исключительные виды на достопримечательности города и Москву-реку.

Проектировал квартал Balchug Residence архитектор Хади Тегерани – мировая знаменитость, создатель трендов в современной архитектуре, чьи проекты регулярно становятся лауреатами международных конкурсов.

Девелопером Balchug Residence выступает холдинг с безупречной репутацией – ГК «ИНТЕКО», что в совокупности с наличием проектного финансирования «Сбербанка России» обеспечивает высочайшие гарантии соблюдения сроков и качества строительства. Еще одно немаловажное преимущество – высокая степень строительной готовности объекта – введен в эксплуатацию он будет уже в этом году.

Остается добавить, что цены на недвижимость в Balchug Residence сравнительно невысоки – стоимость резиденции начинается с 24,6 млн рублей. Причем при желании покупатели могут воспользоваться удобными схемами оплаты – ипотекой от «Сбербанка» или беспроцентной рублевой рассрочкой».

Денис Попов

управляющий партнер Contact Real Estate

«В вопросе выбора недвижимости прежде всего стоит определиться с целями: либо вы приобретаете квартиру для собственного дальнейшего проживания, либо с целью инвестирования. 

Как правило, в элитном сегменте клиенты нередко меняют квартиры, купленные для себя, каждые 10 лет, потому что любой жилой комплекс со временем морально устаревает. Поэтому лучшей покупкой недвижимости в феврале станет, конечно, покупка квартиры в «свежепостроенном» комплексе, которых на данный момент немало на элитном рынке Москвы, например, «Дом на Трубецкой», «Литератор»,«Андреевский», Knightsbridge Private Park.

Если же речь идет об инвестициях, когда цель лишь одна – не потерять уже имеющийся капитал, а по возможности его приумножить, то клиенту следует искать объект с надежным застройщиком, рублевыми ценами, аккредитацией в ведущих банках страны, продажей квартир по ДДУ и с белой разрешительной документацией. 

Все остальные факторы характерны для обеих категорий покупки. Объект должен отличаться интересной локацией, архитектурной составляющей, техническим обеспечением комплекса, по возможности рублевой ценой. Минимальная стоимость квадратного метра будет, конечно, в только что стартовавших проектах, и если недвижимость приобретается с целью инвестирования, то в течение примерно 3-5 лет инвестиции останутся без движений. Если покупателя интересует более короткий срок готовности проекта, следует обращать внимание на комплексы на стадии монолитных работ или возведения каркаса. Доходность от таких проектов будет ниже, зато срок инвестирования сокращается. Немаловажен также и размер проекта. Например, малоквартирный клубный дом будет отличаться высокой ценой, зато у инвестора, купившего квартиру в таком комплексе, при ее продаже будет в разы меньше конкурентов, чем в случае продажи площади в многоквартирном доме, где порой даже после окончания проекта придётся соперничать с самими застройщиками.  

И самый главный фактор при покупке недвижимости в феврале – следует внимательно изучить все еще действующие новогодние скидки, которые частично могут продлиться аж до весны».

Татьяна Дмитриева

руководитель направления городская недвижимость компании Welhome

Столичные девелоперы, реализующие проекты на первичном рынке элитной недвижимости Москвы, в большей степени заинтересованы в сокращении сроков реализации проектов и активном привлечении инвестиций со стороны покупателей, поэтому довольно часто устраивают различные акции, предлагают беспроцентные рассрочки, выгодные условия по оплате, которые, преимущественно, рассматриваются в индивидуальном порядке, а также предоставляют существенные дисконты на некоторое лоты.

Максимальным спросом на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в настоящее время пользуются квартиры с рублевым ценообразованием, в жилых комплексах, возведенных более чем на 50% от крупного девелопера. При этом, как мы и ожидали, произошло смещение покупательских предпочтений в сторону сокращения площади приобретаемой квартиры и общего бюджета сделки. Размер средней приобретаемой квартиры в элитном сегменте по итогам 2015 года составил 136,7 кв.м, при среднем бюджете покупки $1,8 млн.

Если на вторичном рынке элитного жилья максимальный размер скидки может составить не более 10%, то продавцы первичного рынка столичной элитной недвижимости предоставляют покупателям не только скидки, которые достигают 25%, но и рассрочки, ипотеку, бонусы и преференции.

На сегодняшний день покупателю элитного жилья Москвы стоит обратить особое внимание на первичный рынок недвижимости. Наиболее выгодные предложения: Котельническая наб., д.21 (класс – элит, статус - квартира, площадь – 73 кв. м, 3-й этаж, без отделки, 470 250 руб./кв. м, стоимость – 37,4 млн рублей);«Современник» (класс – премиум, статус - апартаменты, площадь – 34,3 кв. м, 2-й этаж, с отделкой, 355 50 руб./кв. м, стоимость – 12,17 млн рублей); резиденция «Монэ» (класс – премиум, статус - апартаменты, площадь – 73,36 кв. м, 2-й этаж, без отделки, 390 060 руб./кв. м, стоимость – 28,6 млн рублей);«Гороховский 12» (класс – бизнес, статус - апартаменты, площадь – 53,67 кв. м, 2-й этаж, без отделки, 317 000 руб./кв. м, стоимость – 17 млн рублей); «Рублево Парк» (класс – премиум, статус - квартира, площадь – 38,6 кв. м, 5-й этаж, без отделки, 223 119 руб./кв. м, стоимость – 8,6 млн рублей);

Кристина Томилина

 руководитель отдела продаж городской недвижимости Savills Россия

«Если говорить о первичном рынке, в декабре в этом сегменте было реализовано только 4% от общего объема предложения, т.е. в феврале покупатели смогут выбирать из имеющихся в наличии 1 580 квартир.

Что касается высокобюджетной «вторички» в пределах ЦАО, то здесь сегодня предлагается 5000 квартир, когда как в декабре их было 5 500. Возможностей, как видно, и здесь ощутимо меньше не стало.

Сейчас, в начале 2016 года, мы стали свидетелями того, как в очередной раз курс доллара США резко вырос относительно рубля. Этот во многом отрицательный факт открывает определенные преимущества для покупателей жилья премиум-класса. В настоящий момент около 80% всего объема предложения на рынке жилой недвижимости премиум-класса Москвы номинировано в рублях. Таким образом, потенциальные покупатели, располагающие накоплениями в долларах (а таковых подавляющее большинство) оказываются в выгодном положении и могут сейчас, в условиях высокого курса, приобрести квартиры большей площади за ту же сумму в долларах.

Однако, по всей видимости, столь высоким курс доллара будет не слишком продолжительное время. Весьма вероятно, что на валютном рынке следует ожидать повторения динамики, которая была характерна для прошлого года. Иными словами, в начале года мы опять наблюдаем стремительный рост курса американской валюты, затем после достижения максимума приблизительно в районе 80 рублей последует определенная стабилизация курса. Мы ожидаем, что в конце первого квартала – начале второго курс доллара начнет понемногу падать. По-видимому, в этом году минимальные значения курса будут достигнуты в конце весны и в летние месяцы и составят порядка 60 рублей/доллар. С началом осени доллар вновь начнет расти и достигнет пиковых значений начала года в ноябре-декабре.

Таким образом, тем, кто в настоящий момент располагает сбережениями в валюте и планирует приобрести квартиру, целесообразно провести сделку в первом квартале 2016 года либо в следующий благоприятный период, который будет осенью после очередного роста курса доллара США.

Что касается дисконтов на первичном рынке, то многие девелоперы сохраняют большую лояльность к своим клиентам и после праздников, продлевая новогодние акции и на последующие месяцы, до тех пор, пока не выйдут на определенные показатели продаж. Поэтому если выбор пал на новостройку, нужно иметь это в виду в ходе переговоров с застройщиком».

Екатерина Румянцева

 председатель совета директоров Kalinka Group

«Исходя из рационального подхода к личным финансам, я бы рекомендовала покупателям взять на вооружение стратегию ценового мониторинга рынка. То и дело встречаются весьма привлекательные предложения, которые даже год-два назад казались бы невероятными.

Поэтому, если вы, скажем, давно вынашивали планы жить за городом, сосредоточьте свое внимание на этом секторе. К примеру, в престижных поселках Миллениум Парк и Павлово можно найти прекрасные дома по специальным ценам в пределах 1,5 млн долларов, что как минимум, втрое дешевле докризисного уровня. Причем, большинство объектов первичного загородного рынка предлагаются с качественной отделкой. Что называется, заходи и живи!

В разы легче стало и приобрести квартиру своей мечты в центре Москвы. Люди продают свое прежнее жилье в других районах города, Подмосковье или даже в регионах России, и, внеся умеренную, по столичным меркам, доплату, становятся жителями центра Москвы. Это не значит, что случился массовый и сокрушительный обвал цен на элитное жилье. Доступность такой недвижимости возросла в связи со специальными акциями от застройщиков, которые находят весьма живой отклик у реальных покупателей. Так, в ЖК «Садовые кварталы» совсем недавно продавались порядка сорока лотов по беспрецедентно низким ценам. Квартиру в Хамовниках площадью 67 кв. м можно было купить за 27 млн рублей. Естественно, они нисколько не застоялись на рынке. В проекте Balchug Viewpoint до конца января действовала скидка на апартаменты 10%. В частности, за 25 млн рублей можно было приобрести апартамент площадью 57 кв. м. В другом проекте Balchug Residence скидка 16%, за 25 млн рублей можно приобрести апартамент площадью 59 кв. м. И это цены на жилье у Кремля!

Такие щедрые предложения, очень близкие к себестоимости объектов, время от времени всплывают на рынке элитной недвижимости, который, по нашему мнению, уже достиг своего дна. Подавляющее большинство частных собственников, имевших лишние недвижимые активы, избавились от них в прошедшие год-полтора с дисконтом до 50-60%. Девелоперы очень осмотрительно устанавливают цены на новые объекты, а их в 2015-году вышло гораздо меньше, чем в 2014-м.

Потенциала для дальнейшего снижения стоимости, которая итак находятся в диапазоне цен 2003-2004 гг., просто нет – ни у индивидуальных продавцов, ни у застройщиков. Первым сейчас лучше переждать – если нет срочной необходимости в продаже. А вторым придется проявлять чудеса маркетинга, чтобы поддерживать спрос пока ситуация не начнет исправляться. И это не только бесконечные скидки и подарки. Один из способов – уже на этапе проектирования и строительства создавать объект, отвечающий текущим запросам клиентов. Показательным в этом свете, я бы назвала проект«Современник», представленный рынку компанией Vesper в декабре 2015-го. Здесь квартиры с отделкой площадью от 35 до 125 кв. метров, предлагаются по цене от 450 тыс. за квадратный метр - более чем привлекательно за недвижимость премиум-класса на Чистых прудах.

Также сейчас подходящее время для приобретения коммерческих площадей, а именно небольших объектов стрит-ритейла на первых этажах зданий в центре Москвы - для организации собственного дела или с целью инвестиций. Даже в нынешних экономических условиях такие площади востребованы, в частности сферой общественного питания, которой удается идти в рост на фоне общей стагнации в бизнес-среде. Кофейни, кафе, кондитерские, ресторанчики с индивидуальной концепцией нужны Москве, которая всё еще отстает в этом направлении от европейских столиц и крупных туристических центров зарубежья».

Ольга Тараканова

руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow

«Небольшие элитные дома в тихом центре Москвы внутри Садового кольца – беспроигрышный формат на все времена. В первую очередь это проекты, предлагающие гибкие планировочные решения и квартиры абсолютно разного формата – от студий площадью 50-60 кв. м до квартир с тремя-четырьмя спальнями площадью до 200 кв. м. Да-да, именно до 200 кв. м. За последние полтора года все больше набирает обороты тенденция по уменьшению общей площади квартиры при том же количестве внутренних помещений. Среди самых интересных предложений на сегодняшний день можно выделить Полянку/44, Котельническую наб., 21. 

В проекте Полянка/44 – это 8 особняков, объединенных большим общим двором. Два особняка, построенные по проекту архитектора Гельриха, представляют собой историческую часть комплекса и будут полностью реконструированы. Это отличный шанс для тех покупателей, которые предпочитают жить именно в исторических домах центра, при этом пользуясь полностью современной инфраструктурой, например, подземным паркингом, лифтами. Этот комплекс отличается грамотной красивой архитектурной концепцией, разнообразным предложением по площадям и хорошими эргономичными планировками. Проектирование современных зданий осуществляет талантливый английский архитектор Эйдан Поттер, в портфеле работ которого уже несколько реализованных проектов, гармонично сочетающих исторические здания и современную архитектуру.

 На Котельнической набережной, 21 возводится клубный жилой дом всего на 44 квартиры. Более половины квартир будут иметь совершенно уникальные панорамные виды на Кремль. Это проект для семейного проживания. В квартирах много окон с панорамным остеклением и эркерами. Спальни в большинстве квартир ориентированы в закрытый благоустроенный двор, что очень важно для спокойствия и комфорта. В доме на Котельнической наб., 21 архитектору удалось реализовать правильное зонирование пространства квартир. Еще один плюс для семей с детьми – это месторасположение. До Парка Зарядье, который будет построен в 2017 году – менее полутора километров.

Александр Шибаев

директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood

Наибольшим спросом на элитном загородном рынке Подмосковья в 2015 году пользовались дома под ключ, а также земельные участки без подряда как наиболее доступные лоты на рынке. Так, в IV кв. 2015 года вырос спрос на участки без подряда, доля которых в спросе составила более половины от объема реализованных лотов.

Стоит отметить, что кризисное время - это отличный момент для выгодной покупки на рынке. Так, если до начала кризиса элитный загородный рынок был рынком продавца, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Ввиду снижения спроса на рынке большая часть девелоперов предоставляют внушительные скидки для поддержания темпов продаж. Поэтому для покупателей сейчас отличная возможность для приобретения загородного дома или земельного участка с выгодным дисконтом.

На середину января на элитном рынке загородной недвижимости действует целый ряд акционных предложений, приуроченных к Новому Году и Рождеству.

Так, одним из самых привлекательных спецпредложений по размеру предоставляемого дисконта является Рождественская акция в поселке премиум-класса Шато Соверен на 18 км Новорижского шоссе. Акция действует на 2 коттеджа площадью 539 и 630 кв. м с земельными участками 22 и 28 соток соответственно, которые выставлены на продажу со скидкой 40-45%. Стоимость этих лотов с учетом дисконта составляет 46 и 47 млн руб.

Еще одна акция организована в коттеджном поселке «Княжье озеро», где предоставляется скидка порядка 20% на 7 домов линии «Французская Ривьера». Так, коттедж проекта «Нормандия» площадью 556,3 кв. мна участке 25 соток выставлен на продажу со скидкой 16 млн руб. и продается по сниженной цене 69 млн рублей.

Отличное спецпредложение – в поселке премиум-класса «Успенский Лес» на Рублево-Успенском шоссе, в рамках которого на 5 коттеджей зафиксирована рублевая цена со средним дисконтом порядка 47%. Так, например, коттедж площадью 504 кв. м на участке 33 соток с ценой $2,6 млн по спецпредложению продается по новой цене – 72 млн руб. Также в среднем на 1/4 была снижена валютная цена на 3 участка без подряда. Так, стоимость УБП площадью 39,7 соток снизилась на 417 тыс. lдолларов и составляет на начало декабря 1,03 млн долларов.

В другом поселке премиум-класса на Рублево-Успенском шоссе – «Азарово» на некоторые лоты действует спецпредложение по фиксации цен «в рублях». Так, по спецпредложению в поселке предлагается таунхаус площадью 630 кв. м с отдельным гаражом на 8 сотках земли за 40 млн руб., который до акции стоил порядка 1,5 млн долларов. Также данная акция распространяется на 1 коттедж площадью 784 кв. м с гостевым домом на участке 27 соток, на который зафиксирована цена 65 млн руб.

Источник –  http://maindoor.ru/articles/kakuyu-nedvizhimost-stoit-pokupat-v-fevrale-/