КАК ОНИ РВАНУЛИ ВВЕРХ
Комментариев много не бывает, сказала я себе однажды — и с тех пор не ограничиваю их количество, делая запросы. Все мои постоянные эксперты знают, что нет никакой гарантии того, что их комментарии будут опубликованы: ведь я пишу для газеты, а ее площадь ограничена.
Тем не менее, я сама всегда чувствовала несправедливость этого положения дел. Ведь эксперты и их PR-специалисты тратят время и силы, чтобы написать комментарии для меня и Ъ-Дома. И создавая Газету Glavred.Today, мы в том числе думали о возможности публиковать лучшие из тех комментариев, которые остаются «за бортом» как моих обзоров, так и статей других журналистов — просто потому, что им не хватило места.
Здесь места хватит всем. Надеюсь, что подборки цитат, которые мы будем публиковать, позволят также создавать объемную и полнозвучную картину сегодняшнего рынка, и станут полезным дополнением в работе многих специалистов и экспертов.
Начнем, по традиции, с городского обзора — первого в этом году. Текст его здесь: http://kommersant.ru/doc/2919293 — а вашему вниманию я представляю те комментарии, которые в него не вошли. Публиковать мы их будем не полностью, а выбирая самое интересное.
Вот какие данные предоставили застройщики за декабрь 2015 и январь 2016 года.
Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент»:
В 2015 году поступления от арендной деятельности и продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» составили более 21 млрд. рублей, что сопоставимо с объемом поступлений за 2014 год.
Лидером продаж жилой недвижимости стал квартал «Наследие» на Преображенке, на который пришлось 29% от общего объема поступлений, 17% от продаж пришлось на жилой квартал Wine House.
В начале 2016 года показатели продаж сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года. Во второй половине января покупательная активность традиционно возросла – покупали в основном те, кто не успели выйти на сделку в декабре 2015 года.
Алексей Болдин, генеральный директор «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):
В комплексе бизнес-класса «Лайнер» в декабре 2015 года было продано 65 апартаментов. Это меньше, чем в ажиотажном декабре 2014-го (92 сделки). Однако, если смотреть в целом за 2015 год, то общий результат по «Лайнеру» в прошлом году более чем в полтора раза превысил показатель 2014 года (320 сделок). В январе 2016 года «Лайнер» так же продолжил бить рекорды . Здесь было продано апартаментов в 2 раза больше, чем в январе 2015 года.
Свою роль в высоком спросе на объект, помимо его превосходных качественных характеристик, сыграли следующие программы и мероприятия: субсидированная ипотека, беспроцентная рассрочка от «ВТБ 24 Лизинг», акция «Черная пятница», наша специальная программа рассрочек от застройщика, новые офисы продаж (шоу-рум и самолет), а также акции и спецпредложения. В частности, хотелось бы отметить специальную новогоднюю акцию – «Еще новогодние цены!», в рамках которой в продажу вышел новый, ограниченный объем апартаментов по цене от 4,5 млн рублей.
Отличные показатели продаж по итогам 2015 года продемонстрировал, как уже отмечалось, комплекс клубных домов «Садовые Кварталы», став лидером продаж элитного рынка Москвы. Здесь в течение 2015 года было продано 115 квартир против 94 в 2014-м. И это на фоне того, что наиболее ликвидное предложение в третьем квартале комплекса, который был в продаже в 2015 году, уже во многом раскуплено.
Высокому спросу на комплекс клубных домов «Садовые Кварталы» в течение 2015 года способствовали: беспроцентная рассрочка от «ВТБ 24 Лизинг», беспроцентная рассрочка от застройщика, новая, нестандартная рекламная концепция, выстроенная в форме диалога с покупателями, а также акции и спецпредложения. В частности, в декабре – специальная новогодняя акция «Стоит особенно отметить!», в рамках которой действовали скидки на ограниченный пул квартир в комплексе.
Высокий уровень спроса в течение всего прошлого года мы наблюдали и по отношению к сравнительно небольшим и имеющим исключительную локацию на Золотом Острове Балчуг комплексам апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Здесь за 2015 год было продано 54 резиденции (провести сравнение с 2014 годом не представляется возможным, поскольку объекты вышли на рынок в самом его конце). Для подобных – камерных, эксклюзивных объектов это достаточно высокие показатели продаж.
В течение декабря 2015 года и января 2016 года наблюдался очень высокий уровень покупательской заинтересованности в наших объектах (по количеству звонков и визитов).
В частности, в декабре 2015-го по комплексам апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug ViewPoint мы получили в 2 раза больше звонков, чем в декабре 2014-го. По комплексу апартаментов «Лайнер» звонки увеличились на 15% по отношению к декабрю 2014-го.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест»:
В декабре в нашем строящемся ЖК бизнес-класа «Панорама Сколково» по ДДУ было продано 25 квартир, в январе – 16 квартир.
Спада покупательской активности мы не наблюдали. Как уже было сказано выше, в декабре-январе отмечалась сезонная активность плюс ажиотажный спрос. За год, к декабрю 2015 года прирост сделок по ЖК «Панорама Сколково» составил около 80%.
Связано это, в первую очередь, с завершающей стадией строительства объекта, а также оптимизацией бизнес-процессов и внутренних ресурсов компании. Перезапустив за 4 месяца два продуктовых сайта и привязав к ним нашу CRM-систему, по итогам перезагрузки, к январю количество обращений с сайта Клубного дома «Юннаты» выросло на 17%, а число обращений с сайта ЖК «Панорама Сколково» увеличилось сразу на 22%.
В январе 2016 года число сделок по «Панораме Сколково» было на 56% больше, чем за тот же период прошлого года.
Из необычного: в декабре 2015 года очень сильно выросло число показов перешедших в ДДУ. Зафиксированный спрос был аномально высокий. Каждый третий показ на нашем объекте сопровождался сделкой ДДУ.
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group:
В Микрогороде «В лесу» число звонков в январе 2016 года по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 41%, а в сравнении с началом 2015 года выросло на 18%. Таким образом, минувший месяц стал одним из самых активных периодов по звонкам в сравнении со всем 2015 годом. По сравнению с декабрем 2015 года на 16% увеличилось количество визитов. Сделок было заключено несколько меньше, чем в декабре, что объясняется длительными каникулами, и многие покупатели, оформляющие ипотеку, просто не успели заключить договор в январе.
Как упоминалось ранее, на поведение клиентов большое влияние оказали изменения курса валют, однако в январе самым влиятельным фактором стала неопределенность в отношении дальнейшего субсидирования ипотеки. Помимо этого, повышению активности покупателей способствовала стартовавшая в январе совместная программа Rose Group и Банка «ГЛОБЭКС» по ипотечному кредитованию по ставке 9,8% годовых.
От редакции: упоминаемая ставка, как мы выяснили у Натальи Саакянц, действует на весь срок ипотечного кредитования — весьма редкое явление на сегодняшнем рынке. Большинство застройщиков предпочитает субсидировать ставку на первые 1-3 года выплаты кредита, но не более.
Евгений Клец, начальник управления продаж компании «Вектор Инвестментс»:
Можно сказать, что количество бронирований в январе 2015 и 2016 годов идентично: 87 квартир уже забронировано в текущем году, 81 квартира была забронирована за тот же период в прошлом году.
В январе 2016 года число звонков относительно января 2015 года снизилось на треть, однако на треть выросло количество просмотров – до 253. Конверсия же осталась на прежнем уровне.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Спрос в виде роста числа звонков, показов, количества резервов мы по своим объектам фиксируем с первых рабочих дней января. Так, например, в первом месяце 2016 года резервов было в среднем на 25% больше, чем в декабре 2015 года, а за две недели февраля 2016 рост по отношению к январю составил еще 25%.
Объем продаж января 2016 года сопоставим с объемом продаж января 2015 года, а, начиная со второй декады января, мы фиксируем и ощутимый рост числа резервов по всем нашим проектам.
Безусловно, декабрь 2014 года был более урожайным на сделки, чем декабрь 2015. По объектам нашей компании показатели декабря 2015 года ниже аналогичного периода прошлого года практически на треть. В целом последний месяц ушедшего года стал для нас одним из самых продуктивных в 2015 году, уступив лишь самую малую долю сделок февралю 2016.
Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп»:
Анализируя воронку продаж, можно отметить, что незначительно, на 10% выросла доля нецелевых обращений, которые мы называем информационными – это звонки либо обращения на сайте с целью узнать цену по конкретному лоту или за метр (как и большинство застройщиков бизнес-класса мы не указываем цену метра на сайте).
Среди примет января – выросла конверсия (переходы на сайт) по рекламной кампании, которая сейчас идет у нас в социальных сетях, причем среди этих обращений, напротив, доля целевых в январе увеличилась на 5-7%. Возможно, это связано с тем, что в январе мы не остановили кампанию, а наша ЦА больше времени проводила, «плавая» в соцсетях.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:
Январь 2016 года вопреки негативным прогнозам некоторых участников рынка для нас, впрочем, как и для многих других стал достаточно результативным. Начиная с третьего января, люди начали активно звонить и приезжать на просмотры. Стимулировало спрос в начале месяца и очередное существенное падение рубля. А сообщения в СМИ о том, что субсидированную ипотеку могут не продлить, стали последней каплей. Многие из тех, кто в течение нескольких месяцев занимал выжидательную позицию, надеясь на снижение цен, решили больше не тянуть с покупкой.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН:
Общерыночная тенденция увеличения количества сделок декабря и января подтверждается и статистикой по нашим проектам. Например, в наших проектах мы зафиксировали на 30% больше сделок в комфорт-классе, а в премиум сегменте – на 45%, что обусловлено высокой стадией строительной готовностью и широкой линейкой предложения в готовых и строящихся корпусах.
На фоне заявления об окончании программы государственного субсидирования ипотеки мы наблюдали волну отложенного ранее спроса – количество ипотечных сделок за IV квартал 2015 увеличилось на 19% по сравнению с предыдущим периодом, и практически сравнялось со значением IV квартала 2014 года.
Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан»:
В декабре у нас в многоэтажном проекте «Мелодия леса» (2 км от г. Зеленограда) был заметный рост количества сделок. В сравнении со средним показателем по предыдущим трем месяцам количество сделок в декабре 2015 в нашем проекте выросло более чем на 35%. И неожиданно для нас, в январе 2016 года мы зафиксировали практически такой же объем сделок, который значительно превысил показатели аналогичного периода прошлого года.
Однако сравнивать эти показатели все же очень некорректно, поскольку кардинально поменялась и ситуация на рынке, и состояние нашего проекта: за год мы значительно выросли, в октябре 2015 года получили первое разрешение на ввод корпуса в эксплуатацию, что заметно повысило наш вес среди конкурентов в локации.
О причинах активности покупателей. Разумеется, она связана и с обилием новостей в январе, особенно касающихся отмены ипотеки с господдержкой. Это серьезно подогрело спрос.
Также на наши показатели увеличения количества сделок в декабре и январе повлияло то, что мы провели успешную акцию с существенными скидками — 2016 рублей за квадратный метр, она действовала в нескольких корпусах, находящихся в разных стадиях строительства. Сейчас акция уже завершена, однако количество сделок пока не снижается. Более того, мы видим даже тренд к увеличению.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group:
Настроение девелоперов я бы обозначил как умеренно негативное. Продажи идут, но, конечно, совсем не на том уровне, на котором хотелось бы.
Сравнивать с концом 2014 – началом 2015 не имеет смысла. Тогда бешеный ажиотаж и наличие у людей средств на покупку жилья, сегодня – ни того спроса, ни тех денег.
Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse:
В отделе продаж отмечают, что интерес к клубному кварталу «Сколково Парк» по количеству звонков и показов на конец 2014 и начало 2015 года был в два раза выше, чем в аналогичном периоде сейчас. При этом количество проданных метров в период 2015/2016 оказалось в два раза больше, так, например, в январе 2016 года было продано более 460 кв. м.
Тому есть свое объяснение. Сейчас объект уже сдан в эксплуатацию и постепенно заселяется, закончены все работы по благоустройству, и приезжая в «Сколково Парк» покупатель видит конечный продукт, поэтому решение о сделке в итоге становится положительным гораздо чаще.
Что касается снижения общего количества звонков, то это мы связываем с оптимизацией маркетинговых усилий.
Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ»:
После старта рекламной кампании в декабре 2014 года в течение первых шести месяцев продаж на проекте количество сделок постоянно увеличивалось и к июлю выросло в 7 раз. Осенью показатель снизился примерно на 20%, а конец 2015 года выдался для «Резиденции МОНЭ» плодотворным, число сделок снова достигло высоких летних показателей. В январе 2016 года количество звонков и визитов не сократилось, но продаж было примерно на 40% меньше в сравнении с декабрем.
Ценовая политика
Это была первая подборка комментариев, не вошедших в февральский городской обзор в Ъ-Дом. В следующих выпусках «Полной версии» вас ждут комментарии от представителей консалтинговых компаний к этой же статье, а также к обзорам загородного рынка и рынка аренды. Кроме того, в других рубриках Газеты Glavred.Today выйдут новые тематические подборки, одна из которых будет посвящена удорожанию себестоимости строительства, а другая — вашим отзывам на февральскую «Ночь длинных ковшей».Подписывайтесь на Газету, если хотите получать уведомления о наших новых публикациях! Форма подписки — на любой странице справа вверху, под баннером Клуба
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group:
В соответствии с выбранной стратегией компании Rose Group в Микрогороде «В лесу» цены на квартиры пересматриваются каждый месяц. Это не значит, что каждый раз стоимость квадратного метра резко увеличивается или уменьшается. Специалисты внимательно анализируют спрос на каждый вид квартир, запросы покупателей, и в зависимости от этих показателей точечно корректируется цена. В 2015 году стоимость квартир в Микрогороде «В лесу» не снижалась, и динамика средней цены составила 6%.
Большое влияние на цены в проекте оказали акции и специальные предложения, которых было достаточное количество в 2015 году. Конечно, в связи с кризисом объемы продаж были снижены, но инициировать демпинг мы не можем и не хотим, поэтому сейчас финансовая политика компании базируется на четком соизмерении масштабов строительства с доходами от продаж.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Мы не можем себе позволить демпинговать. Предложения в рамках акций – адекватны тем скидкам, которые мы делали до декабря 2014 года. Это скидки до 10%. Например, сейчас у нас проходит специальная акция к праздникам 23 февраля и 8 марта.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group:
Во-первых, цены и так достигли нижнего предела, за которым маржинальность бизнеса. Во-вторых, существенное снижение цены одной из компаний могло бы пошатнуть весь рынок. Так что участники, что называется, выступили единым фронтом, стимулируя спрос проведением акций, предоставлением скидок, льготной ипотеки и рассрочки. Но надо понимать, что те скидки уже были не столько реальной экономией, сколько маркетинговым инструментом.
Директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов:
Мы готовимся к повышению цен с 10 марта, оно коснется всех корпусов ЖК «Мелодия леса». И своих клиентов мы об этом начали оповещать еще в конце января, предлагая успеть приобрести квартиры по старым ценам.
Алексей Болдин, генеральный директор «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):
Цены предложения по нашим объектам в 2015 году мы не снижали. Более того, по некоторым они даже повышались. В частности, дважды за год были увеличены цены на квартиры в комплексе «Садовые Кварталы». С ноября 2015 года мы повысили цены на апарт-резиденции в комплексах Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Решение о повышении цен во всех случаях было принято не только в связи с ростом строительной готовности объектов, но и по причине высокого спроса на них со стороны покупателей.
При этом, мы, безусловно, проводим периодические акции по предоставлению скидок. Они, как правило, достаточно краткосрочны и касаются только ограниченных объемов предложения. Например, акция «Еще новогодние цены!» в комплексе «Лайнер» относилась лишь к сравнительно небольшому количеству апартаментов, расположенных только в одной секции одного из корпусов комплекса. Новогодняя акция в «Садовых Кварталах» коснулась лишь 16 квартир.
Также стоит отметить, что скидки в рамках наших акций действительны только при 100% оплате сделки. Для их участников не применяются условия доступных для остальных покупателей рассрочек от застройщика и лизинговой программы от компании «ВТБ 24 Лизинг». Поэтому многие клиенты отказываются от скидки, предпочитая воспользоваться преимуществами указанных схем оплаты.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН:
Сегодня, когда мы фиксируем повышение покупательской активности и прогнозируем стабилизацию рынка – цены в проектах будут плавно расти вверх с учетом повышения строительной готовность и стоимости строительных материалов.
Тотальный дисконт отразится в первую очередь именно на качестве проекта, что для нас как девелоперов, дорожащих своей репутацией, не допустимо.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест»:
Выросла не только конверсия сделок, но и цены. По сравнению с декабрем 2014 в декабре 2015 года, за полгода до сдачи дома, рост средней цены за кв.м. в ЖК «Панорама Сколково» составил около 35%.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Комфортные для покупателя цены мы держим на протяжении всего 2015 года. Повышения если и проходят, то обусловлены, прежде всего, ростом строительной готовности. Скидки и акции в наших проектах присутствуют, но они находятся на среднерыночном уровне.
Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп»:
В декабре и январе по всему портфелю «Химки Групп» мы не поднимали цены ни в одном из наших проектов – в том числе и в привязке к стадиям строительства.
В начале декабря мы завершили акцию «Материнский капитал в подарок», а уже во второй его половине анонсировали «ремейк» ставшей успешной летом 2015 акции «10/90» для покупателей недвижимости в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры», который активно заселяется.
Мы вновь, на волне очередного роста курса валют, предложили покупателям войти в сделку с оплатой всего 10% от стоимости квартиры в рублях, зафиксировав, таким образом, рублевую цену, а оставшиеся 90% от стоимости доплатить в любой момент до 1 июня 2016 года. На оставшуюся сумму мы предоставляем покупателям беспроцентную рассрочку, при этом настоятельно рекомендуем им держать 90% от стоимости квартиры в бивалютной корзине либо в долларах.
Таким образом, не давая прямую скидку, а всего лишь фиксируя цену, мы даем возможность покупателям получить автоматическую скидку только за счет роста курса американской валюты. Размер такой скидки может составить от 11% до 19%. За два периода, что мы дали покупателям для входа в акцию «10-90» (август 2015 и декабрь-январь 2016) нам удалось реализовать более 20 лотов, то есть акцию можно назвать успешной. Адекватно оценивая риски дебиторской задолженности, мы в то же время полностью ограждены от рисков недостатка финансирования и риска недостроя – акция касается только уже готового жилого комплекса. Фактически, за 10% от стоимости покупатель получает на руки ключи и начинает ремонт.
Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости Millhouse:
В этом году мы уже повысили цены на 5%, в среднем же в 2016 году в «Сколково Парк для Жизни» планируется повышение цен до 13%. Такое решение в первую очередь связано с быстрым развитием инфраструктуры района Сколково, что дает потенциал для роста цен. При этом в феврале у нас началась акция «Квартира недели», когда каждую неделю покупателям предлагаются две квартиры по специальной цене. Воспользовавшись этим предложением, покупатель может сэкономить до 4 млн. рублей.
Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент»:
В начале 2016 года «Галс-Девелопмент» повысила цены на квартиры и апартаменты на 10%, что обусловлено удорожанием стоимости строительства.
Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ»:
Сразу после выхода на рынок цены на квартиры в «Резиденции МОНЭ» были установлены в долларах. Однако в связи с колебаниями курсов валют мы предположили снижение покупательской активности в течение года и приняли решение перевести проект в рубли, зафиксировав курс в 40 рублей за доллар. Это единственное вынужденное действие, касающееся ценовой политики. Потенциальные жильцы получили, таким образом, существенную скидку от прежней стоимости квадратного метра.
Источник – http://glavred.today/kak-oni-rvanuli-vverh/