Элитные новостройки и кризис: кто кого?

Считается, что элитный сегмент на рынке новостроек наиболее стабилен, поэтому на нем текущий кризис отражается в наименьшей степени. Однако нельзя не отметить перемены, которые произошли в 2015 году – сокращение площадей, рублевые цены и прочее. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, что стало с дорогим жильем в Москве.

Ситуация на рынке

Как подсчитали в компании Blackwood, по итогам 2015 г. объем предложения в сегменте элитных новостроек составил 2241 квартира и апартамент суммарной площадью 323,9 тыс. кв. м. Это на 4,8% меньше, чем в конце 3 квартала 2015 г. и на 3,6% меньше, чем в декабре 2014 г. Доля апартаментов в объеме предложения составила 52%. Средневзвешенные цены предложения: квартиры –$14 150 (986,3 тыс. руб./кв. м), апартаменты – $11 080 (772,3 тыс. руб./кв. м). С начала года средневзвешенная цена на квартиры в долларах снизилась на 12,5%, а в рублях возросла на 8,4%. Цена на апартаменты изменилась следующим образом: -17,7% в долларах и +2,0% в рублях.

«Ценовые изменения во многом связаны с волатильностью официального курса доллара, поскольку порядка 40% объектов на рынке номинированы в иностранной валюте, а также с изменением структуры предложения, – говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. – Реальное снижение цен в прайсах носило не массовый характер. Вместо этого девелоперы предоставляли индивидуальные скидки, которые по отдельным лотам могли достигать порядка 20%, что является завуалированным снижением цен».

«По сравнению с 2014 годом количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократилось на 14% и составило 450 шт. Покупатели все еще опасаются нестабильной экономической ситуации и не спешат с принятием решения о покупке недвижимости. Средний же бюджет сделки составил $1,8 млн, что ниже показателя предыдущего года на 27%. В большей степени такое существенное снижение обусловлено обесцениваем национальной валюты»
Андрей Хитров, Welhome

Между тем, все равно спрос на элитные новостройки в 2015 году просел меньше, чем в остальных сегментах. Более того, сейчас снижение остановилось, ситуация стабилизировалась. Дмитрий Цветов, руководитель отдела оценки компании Sminex, отметил, в этих условиях можно работать, возводить новые объекты с расчетом на устойчивый интерес со стороны потенциальных клиентов.

Тенденции

«Кризис не способствует росту продаж дорогих квартир, тем не менее, клиенты в сегменте элитной недвижимости будут всегда. Возврат к активным продажам – это вопрос времени», – говорит старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм. Таким образом, «элитка», как и массовый сегмент, ощутила на себе влияние экономического спада, хоть и переносит это с гораздо меньшими потерями. В 2015 году кризис породил ряд тенденций, которые сегодня уже воспринимаются как само собой разумеющееся.

Например, в компании Est-a-Tet рассказали об изменениях в поведении покупателей и продавцов.

Предпочтения покупателей: 
 - были востребованы функциональные оптимизированные планировки (отсутствие больших холлов, коридоров, летних помещений), наибольший спрос (60%) пришелся на 3- и 4-комнатные квартиры площадью 120-170 кв. м; 
-  покупка для себя, важно наличие зеленых зон (парки, скверы, набережные) в пешей доступности;
- средний валютный бюджет покупки снизился до $1,3 млн; 
- клиент запрашивал скидку не менее 15%, в большинстве случаев получал ее.

Что делали застройщики:
 - улучшали качество строительных материалов (фасады и входные группы), чтобы подчеркнуть эксклюзивность, уникальность проекта;
- включали акции – скидки до 20%;
- увеличили ассортимент площадей внутри объекта для охвата большего количества потенциальных клиентов;
- увеличились беспроцентные рассрочки (с 3 до 6 месяцев, в отдельных проектах до 2 лет).

Одной из важных тенденций рынка в ушедшем году Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия», называет клубный формат новых проектов. Интерес девелоперов к возведению малоквартирных домов, расположенных в лучших местах Москвы, вполне объясним. Во-первых, сроки их возведения намного короче. Во-вторых, именно этот формат сегодня наиболее востребован у покупателей элитного жилья. Часть из таких домов даже в сегодняшних условиях могут позволить себе иметь долларовое ценообразование.

Также в 2015 году произошло расширение географии элитных новостроек – такие проекты не только выходят за пределы центра города, но и стремятся все ближе к ТТК. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что из восьми новых проектов 2015 года, половина расположена за пределами ЦАО. В традиционных для элитного сегмента Хамовниках вышел всего один объект (ЖК «Резиденция на Всеволожском»).

Стремление дорогого жилья к ТТК отчасти обусловлено отсутствием локаций для новых объектов внутри Садового кольца, отчасти – наличием в этих районах благоприятной инфраструктуры в сочетании с непосредственной близостью от исторического центра.

Однако Дмитрий Халин убежден, что к ТТК смещаются, скорее, проекты бизнес-класса, которые очень хотят, чтобы риэлторы их называли, а покупатели считали элитными. Как бы красиво ни звучала реклама, ценовой потенциал таких новостроек ограничен 350-450 тыс. руб./кв.м. Это вынуждает застройщиков экономить – на фасадах, инженерии, отделке общественных зон, словом, использовать не самые дорогостоящие и долговечные материалы. А без 100%-ого качества, нет 100%-ой премиальности жилого дома.

Ну и, конечно, очень важная тенденция – практически полный переход застройщиков на рублевое ценообразование.

«В декабре 2015 года около 67% всех новых проектов имели рублевое ценообразование (это около 85% от общего количества предлагаемых на рынке квартир). Долларовые цены сегодня преимущественно встречаются лишь в клубных домах класса de-luxe»
Дмитрий Халин, «Savills Россия»

Новые проекты

Тенденции на рынке элитного жилье повлияли и на концепцию новых проектов, которые выходили в 2015 году. Чтобы обеспечить высокий спрос, застройщики в частности более тщательно продумывали квартирографию. Например, наравне с огромными квартирами стали проектировать относительно небольшое по размерам жилье, это позволяет снизить бюджет покупки и привлечь дополнительный спрос. По данным «Метриум Групп», в 2015 году средняя площадь экспонируемой на рынке элитных новостроек квартиры сократилась со 151,5 до 141,9 кв. м, а минимальный размер предлагаемого лота – с 43,7 кв. м до 34,1 кв. м.

В конце 2014 года самое доступное предложение было представлено в ЖК Royal House on Yauza – 22,16 млн руб. В декабре 2015 года купить квартиру на элитном рынке можно было всего за 10,95 млн руб. – в ЖК «Суббота». Таким образом, имея на руках около 25 млн рублей, еще год назад выбирать приходилось всего из 1-2 элитных проектов, сегодня уже из 5-6.

В то же время, Илья Менжунов отмечает, элитные проекты с приходом кризиса не были пересмотрены «одномоментно». На протяжении последних десяти лет постоянно шла оптимизация объектов. Все чаще девелоперы старались проектировать максимально эффективные площади, которые не включали бы длинные неиспользуемые коридоры, неудобные с точки зрения планировки комнаты и прочее. Еще до наступления кризиса покупатели старались расходовать средства максимально рационально и не готовы были платить за неиспользуемые в будущем квадратные метры. Многоуровневые «дворцы» площадью 500 кв. м с кинотеатрами, бильярдными, шубохранилищами остались где-то там, между девяностыми и нулевыми.

Что касается проектов 2016 года, то вряд ли их будет больше, чем в прошлом году, а скорее всего, даже меньше. Виной всему продолжающийся кризис – покупателей с деньгами становится все меньше, соответственно, спрос будет падать, хоть и незначительно. Большинство новых домов сейчас – это новые очереди в уже реализующихся проектах. Например, в ЖК «Воробьев Дом» или ЖК «Садовые кварталы». «Максимально востребованными на первичном рынке в 2016 году станут премиальные новостройки, реализацию которых осуществляет опытный девелопер, и цены на старте продаж которых окажутся ниже среднерыночных показателей, например, на 10%», – говорит Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome.

Риски

Новые элитные проекты представляют собой преимущественно небольшие малоквартирные дома. Объясняется это не желанием покупателей жить в камерной обстановке или ограниченной площадью участка под застройку, хотя, безусловно, этим тоже. Данный формат является наименее рискованным в кризисный период, причем как для девелоперов, так и для покупателей. Хотя в целом в высокобюджетном сегменте априори меньше вероятность недостроя или банкротства застройщика. «Элитных проектов в десятки раз меньше, чем эконом- и комфорт-класса, контролируют их чаще и жестче, так как расположены они всегда в поле зрения, – поясняет директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анна Карпова. – Элитный рынок узок, застройщик дорожит своей репутацией. Каждый второй клиент имеет возможность по своим каналам уточнить благонадежность компании, качество строительства конкретного объекта и т.д.».

«Как правило, элитное жилье строят крупные девелоперы, у которых есть проектное финансирование, поэтому риски недостроя здесь существенно ниже, чем в сегменте «эконом». Продажи зависят не столько от стадии, сколько от характеристик самого проекта»
Ольга Денисова, «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО»)

Кроме того, маржинальность элитных проектов существенно выше, чем в массовом сегменте, поэтому отклонения от плана продаж даже на десятки процентов не столь критичны, как для дешевого жилья, где от точного выполнения плана напрямую зависит финансирование стройки и кредитных обязательств.

Тем не менее, некоторые покупатели все равно дополнительно страхуются, приобретая квартиры и апартаменты в готовых домах. Хотя выбор такого жилья обусловлен, скорее, не страхом потерять свои деньги, вложившись в сомнительный проект, а желанием что называется своими глазами оценить качество дома. К тому же, жилье на элитном рынке приобретают преимущественно для собственного проживания, а значит, покупатели, как правило, хотят переехать как можно скорее. И лишь в случае, когда желание сэкономить на покупке превалирует (за время стройки квадратный метр может подорожать на 40%), покупка совершается на старте продаж.

В «Savills Россия» подсчитали, что около 60% квартир в элитных новостройках раскупается на этапе строительства надземной части здания и фасадных работ. При этом наиболее дальновидные застройщики стремятся продать до 85-90% квартир до Госкомиссии. «Не секрет, что зачастую продавать элитное жилье гораздо легче, пока дом еще не совсем готов. Покупатель в этом случае руководствуется своими ожиданиями от проекта. А когда дом уже готов – склонен искать недостатки, а не видеть преимущества той или иной квартиры», – считает Дмитрий Халин.  В отделе продаж «Резиденции МОНЭ» тоже констатируют, что в элитном и премиум сегментах процент сделок на стадии строительства колеблется на уровне 30-50% от общего количества квартир.

Прогнозы

«Как и прежде, развитие рынка элитных новостроек будет зависеть от экономической ситуации в стране и, как следствие, от покупательской способности населения. Дорогое жилье – это все-таки излишество, которое люди позволяют себе в большей степени, если экономика стабильна», – говорит Анастасия Томм.

В элитном сегменте на спрос будет оказывать влияние в первую очередь волатильность валют. Как только произойдет падение или укрепление курса хотя бы на 1-2 рубля, сразу за этим последует падение спроса, рынок замрет в ожидании. Ведь при стоимости квартиры в $3 млн, разница в цене составляет 3-6 млн рублей. Естественно, никто не хочет потерять или переплатить такую сумму. Именно поэтому самая высокая покупательская активность на элитном рынке наблюдается при стабильном курсе доллара.

Успех каждого конкретного проекта в 2016 году будет зависеть от того, насколько грамотно проработана его концепция и адекватно текущим экономическим условиям построено ценообразование. Предложение пока поддерживается на постоянном уровне, поэтому конкуренция среди девелоперов возрастает. Если же объем предложения начнет сокращаться, новых проектов станет появляться меньше, то это сможет «подогреть» спрос и не дать ценам снизиться. Однако в ближайшей перспективе существенного сокращения выхода новых высокобюджетных новостроек не предвидится, на ближайшие 1,5-2 года заявлен выход порядка 10-12 проектов.

Между тем, по прогнозам «Savills Россия», 2016 год будет для рынка элитных новостроек Москвы даже более результативным, чем 2015-ый. Число заключаемых сделок может возрасти на 25-30%. Все предпосылки для этого есть. Во-первых, растущий курс доллара, во-вторых, наличие у покупателей «старых» долларовых сбережений, в-третьих, качественное и разнообразное предложение от девелоперов, которые к тому же сегодня готовы индивидуально подходить к каждому клиенту, предоставлять скидки и рассрочки. При этом застройщики продолжают активно строить, а у покупателей есть средства и достаточный выбор квартир. Все это будет способствовать поступательному развитию данного сегмента и дальнейшему заключению сделок. 

Источник –  http://www.novostroy-m.ru/statyi/elitnye_novostroyki_i_krizis