Дорогие квартиры малой площади – новое предложение на московском элитном рынке
30 кв. м за 14 млн рублей предлагают инвесторам и состоятельным холостякам
Но, возможно, мельчить уже поздно, элитные клиенты вновь выбирают жилье попросторнее. Благо цена упала: сказался обвал рубля, последовавший затем перевод большей части рынка (более 80%, по оценкам риэлторов) на расчеты в национальной валюте и снижение цен застройщиками.
Больше сделок – меньше метров
По словам Ольги Богородицкой, директора по работе с ключевыми клиентами департамента жилой недвижимости Knight Frank, за год 1 кв. м элитных квартир подешевел и в долларах (на 25%), и в рублях (на 13%) до 818 000 руб. в среднем. Апартаменты предлагаются по 770 000 руб. за 1 кв. м в среднем. Схожую оценку ценовой динамики дает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов: минус 20% в валюте и минус 7% в рублях за год. Средняя стоимость 1 кв. м проданных квартир и апартаментов – 537 000 руб. за 1 кв. м, на 35% меньше цены предложения, по данным «Savills Россия».
С января по март 2016 г. прошло 126 сделок с элитными новостройками, это хороший результат, считает Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия», но продать удалось 15 100 кв. м – на 3000 кв. м меньше, чем в I квартале год назад. «Число сделок сохраняется на одном уровне, но интерес покупателей сместился в сторону относительно небольших площадей (120 кв. м в этом году против 145 кв. м в январе – марте 2015 г.)», – уточняет Халин. По данным Knight Frank, средняя площадь квартиры в предложении – 154 кв. м – на 10 м кв. м меньше, чем в прошлом году, но спрос еще меньше – 134 кв. м. В комплексах с апартаментами предлагают в среднем 118 кв. м, а спрашивают 98 кв. м. «Есть пока куда уменьшаться», – говорит Богородицкая. Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж ПСН, согласна и напоминает, что в Европе дорогое жилье мало того, что традиционно гораздо скромнее по метражу, так еще и с низкими потолками: «2,60 – уже элита!» У ПСН в элитном ЖК на Полянке средняя площадь квартир – 120 кв. м, в I’M на Павелецкой (премиум-класс) – 50–60 кв. м (минимум 37 кв. м).
Оптимизация продолжится за счет более функциональных планировок и большего разнообразия, тогда покупатели с деньгами смогут выбирать себе по кошельку, по площади и по составу семьи, согласились застройщики элитного жилья на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» в апреле. И предложили считать дорогие маленькие квартиры новым для Москвы форматом недвижимости, рассчитанным на определенную категорию покупателей. «Для временного проживания в центре города это идеальный вариант», – уверена Тейн.
Для пиджака – не для семьи
По данным на конец февраля, в комплексах с апартаментами в границах Садового кольца самые маленькие лоты можно найти в «Современнике» (от 30,6 кв. м), Balchug Viewpoint (от 46,4 кв. м) и «Рахманинове» (от 48,5 кв. м). Самые маленькие квартиры – в ЖК «Советник» (от 45 кв. м), ЖК «Полянка/44» (от 49,4 кв. м), Wine House (52 кв. м). В 2015 г. Vesper вывела на рынок «Современник» с апартаментами от 30 до 125 кв. м, которые предлагаются с отделкой. Отдать почти 14 млн руб. за 30 кв. м могут себе позволить только состоятельные граждане, описывает целевую аудиторию Богородицкая. Квартиры минимальных площадей в дорогих сегментах вопреки первоначальному скепсису востребованы, чаще всего их приобретают инвесторы, говорит Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Такое жилье называют «квартирой для пиджака», оно с небольшим количеством комнат, подчеркивают эксперты. «Наши семейные покупатели привыкли жить комфортно, нельзя до бесконечности уменьшать площади, отказываясь от необходимых помещений, – говорит Богородицкая, – иначе элитное жилье перекочует в бизнес-класс». По оценке Петра Кирилловского, директора департамента маркетинга «Баркли», в домах класса de luxe меньше 120 кв. м (и 100 кв. м в классе премиум) быть «физически не может», если квартира «для семьи». По его словам, в Barkli Residence (ул. Орджоникидзе) «на старте продаж разбирали 60–80-метровые квартиры, на финише самая востребованная площадь 120–140». «Меньше 50–60 кв. м покупают, пока дом еще не построен, – делится Оксана Дивеева, руководитель продаж элитной недвижимости «Бест-новостроя». – Когда клиенты видят готовый продукт, то понимают: это маловато». Чтобы европейские малогабаритки получили широкое распространение на московском элитном рынке, надо менталитет покупателей поменять. «Масштаб личности куда деть, широкую нашу душу?» – восклицает она. «Я не видела ни одного клиента, который, выбирая квартиру для семьи, был бы готов пожертвовать площадью гардеробной: если хозяйка привыкла к 20 кв. м, не поедет она со своими вещами туда, где 15 или в 10 кв. м», – поддерживает Ирина Прачёва, первый заместитель гендиректора «Дон-строя». По ее словам, большие видовые 4–5-комнатные квартиры пользуются спросом. «Ни один здравомыслящий человек, считающий деньги, не построит «квартиру для переночевать» в месте с прекрасным видом, – уверена она. – Точечная застройка в центре, когда окна смотрят на соседний дом, – другое дело». «У таких проектов разные клиенты», – резюмирует Прачёва.
«В конце 2014-го, когда рубль обвалился, у нас в комплексе на Патриарших ажиотажным спросом пользовались именно студии, 60–70 кв. м, – вспоминает Елена Комиссарова, гендиректор «БЭЛ девелопмента». – Но в 2015 г. все хотят все-таки 200 кв. м. В доме «Гороховский, 12» (сдан в эксплуатацию в марте) мы учли все пожелания клиентов: можно купить 70 кв. м, можно – половину этажа, проект позволяет. Редко кто-то покупает 70 м». Клиенты в элитном сегменте живут на 2–3 страны, на 2–3 дома, потребность в небольшой квартире есть всегда, возражает Тейн.
Раньше считалось, что хозяйская спальня не может быть меньше 22–25 кв. м, вспоминает Дивеева. Сейчас и заказчики, и архитекторы пыл поумерили, но уровнем комфорта поступиться не могут, говорит Илья Машков, руководитель архитектурного бюро «Мезонпроект»: «Да, спальную комнату можно немножко уменьшать, точка». И то за счет качественных гардеробных, санузлов и общих пространств внутри квартиры (а также за счет большего набора мест общего пользования и сервисов в самом комплексе). Делать более мелкую нарезку можно в апартаментах, где застройщик не скован нормами инсоляции. Но и там важно предлагать максимально эргономичные планировки, только так можно создать удобную двушку на 40 кв. м, добавляет Амир Идиатулин, генеральный директор IND Architects.
Элитный конструктор
Угадать с размером жилплощади важно, иначе придется снижать цену, чтобы реализовать как излишне дорогие маленькие квартиры, так и хоромы в неправильном месте, говорит Луиза Улановская, директор по маркетингу RD Group. В новых проектах девелоперы все чаще делают такую нарезку, которая позволяла бы объединять квартиры. «Это проще, чем делить их потом», – замечает Дивеева. Такую возможность предусмотрели ПСН в комплексе клубных особняков на Полянке, «Интеко» в «Садовых кварталах». По словам Ольги Денисовой, директора по маркетингу «Магистрата» (входит в ГК «Интеко»), в новой очереди II квартала из клубных особняков в Хамовниках по 2–3 квартиры на этаже. Меньше чем за два месяца из 22 сделок в девяти клиенты взяли 2–3 объединенные квартиры по 220–230 кв. м. Хотя именно «Садовые кварталы» были в числе пионеров мелкой элитной нарезки, в кризис 2008 г., предложив в том числе квартиры по 60–62 кв. м. Максимальная площадь была около 440 кв. м, сейчас это 250 кв. м.
«У нас остаются непроданными маленькие квартиры в сегменте премиум (дома на Серпуховском Валу, на Покровском бульваре)», – рассказывает Дмитрий Коробейкин, вице-президент «Лидер-инвеста». В «Резиденции на Всеволожском» 1 кв. м стоит от 1 млн руб. и квартир меньше 100 кв. м нет.
Для застройщика небольшие лоты полезны для поддержания объема продаж на старте, особенно если нет проектного финансирования, считает Кирилловский, но делать мелкую нарезку дороже, напоминают Дивеева и Прачёва: «И содержать потом дороже, больше мест общего пользования». «Большие квартиры с этой точки зрения делать проще, но темп продаж может быть низким из-за высокой цены», – рассуждает Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma.