По высшему разряду

Трансформация продукта элитного рынка

По элитному рынку недвижимости нельзя судить обо всём рынке в целом, так как этот сегмент всегда стоял особняком, был узок и специфичен. Кроме того, кризис, как принято считать, бьёт всегда по среднему классу, мало застрагивая богатые слои населения. Однако «элитка» всё же среагировала на происходящее, поменяв не только свою локацию, но и сам продукт.

Рано кричать: «Волки!»

Экономическая ситуация в стране действительно далека от успешной, и это влияет на все сферы нашей жизни, в том числе и на рынок недвижимости. Однако элитный рынок всё ещё жив и чувствует себя при этом совсем неплохо: есть и что покупать, и кому покупать.

Contact Real Estate сообщает, что за первый квартал 2015 года на элитный рынок вышел только один новый проект — ЖК «Рахманинов», а в нынешнем 2016 за аналогичный период уже вышло два проекта — ЖК «Садовые Кварталы» (3-я очередь) и клубный дом Bunin. Ожидается также выход проектов Savvin River Residence, Nabokov, «Резиденция на Покровском бульваре», «Фабрика марата» и «Дом на Хлебномъ».

Если оценивать всё предложение, то сейчас первичный элитный рынок продаёт 218 476 м², что соответствует 1 594 квартирам. Среди этого предложения 44% представлены квартирами от 100 м² до 150 м². 27% — это квартиры более мелкой нарезки. Совсем больших квартир площадью больше 300 м2 сейчас на рынке лишь 3%. Средний бюджет покупки сейчас — 1 663 742 доллара (более 112 млн), но если смотреть на конкретные предложения, то больше всего на рынке сейчас квартир стоимостью до 1 млн долларов — 36%. На втором месте квартиры стоимостью т 1 до 1,5 млн долларов (24%). На третьем — от 1,5 до 2 млн долларов (14%).Стоит отметить, что цена квадратного метра, конечно, просела и на этом рынке. За год «квадрат» подешевел на 20% в долларах и на 7% в рублях.

Если оценивать спрос в данном сегменте, то оснований для паники тоже нет. По данным компании Savills Россия в первом квартале 2016 года было продано 126 квартир. В прошлом году за этот же период — 125. Больше всего было продано в аналогичный срок в 2014 году — 139 квартир. Покупательское предпочтение пало на такие районы как Хамовники, Пресненский и Замоскворечье, а самым большим спросом пользовались лоты площадью 120 м². Стоит отметить, что и в прошлом году в тройку лидеров входили эти же локации, но площадь приобретаемого жилья была больше — 145.

Итак, ситуация на элитном рынке однозначно не хуже прошлогодней, а по ряду позиций всё выглядит даже лучше. Однако рынок всё равно отреагировал на кризис. Во-первых, цены практически везде перевели в рубли. Во-вторых, изменился сам продукт. Сейчас элитная квартира разительно отличается от той, что была в прошлом.

Товар лицом

Об изменении элитного продукта говорили ведущие игроки элитного рынка на XVII Круглом столе Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Прежде всего, элитный покупатель сейчас — это не тот клиент, которому можно продать любой дорогой товар. Сейчас покупатель понимает цену деньгам и умеет делать выгодные вложения. Именно поэтому сделки на рынке есть, но никто с ними не спешит. Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group, рассказывает, что большинство клиентов в настоящий момент ориентируется на цену. У элитного покупателя есть деньги, но он нацелен приобрести продукт по самой выгодной цене, именно поэтому сегодняшние клиенты мониторят рынок, хорошо знают предложения и всегда быстро реагируют на новые лоты, так как все ждут дна.

Кроме того, большинство экспертов отмечает, что основной объём сделок совершается с целью приобретения недвижимости для собственного проживания. Если кто-то и инвестирует в объект, то только лишь когда считает, что стоимости ниже дожидаться не стоит.

Именно нацеленность приобретать жильё для себя задала спрос на квартиры нормальных площадей, а не студии для пиджака, которые были явно трендом в последнее время. Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills Россия, обращает внимание, что сейчас рынок расслоился, что многие застройщики, испугавшись кризиса, вывели в своих проектах достаточно маленькие площади, а семейных вариантов на рынке сейчас не так-то и много. Эксперт отмечает, что в своей практике сталкивается с фактом, что за разумные деньги трудно найти нормальную квартиру большой площади. Именно по этой причине на рынке сейчас популярны именно «Садовые кварталы», где представлены семейные многокомнатные квартиры. Этот объект ежемесячно собирает 30 – 40% спроса со всего рынка, остальные предложения сейчас либо запредельно дороги, либо являются весьма компактными апартаментами, которые если и покупают, то под влиянием эмоций и с надеждой потом приобрести что-то более подходящее.

Алексей Болдин, генеральный директор «Магистрат», рассказывая о преимуществах своего проекта, подтверждает, что самым большим спросом пользуются большие квартиры площадью до 220 м². Кроме того, здесь есть секции, где на этаже расположены две квартиры по 120 м², и покупатель имеет выбор — приобрести одну квартиру или сразу целый этаж. Такой товар-трансформер отлично работает в кризис, так как мобилен и подстраивается под запросы клиента. Однако во многом спрос определяется целевой аудиторией, так, жилой комплекс «Садовые Кварталы» изначально планировался как семейное местожительство, а вот замосковоречьные проекты компании нацелены на более мобильную аудиторию, и там спросом пользуются площади в 50 – 80 м².

«Садовые Кварталы» также продемонстрировали, что будущее элитного рынка не за клубным домом на пару десятков квартир, как было принято считать ранее, а именно за кварталами клубных домов. Сейчас ценится именно однородная среда, а клубные кварталы обеспечивают её в полном объёме, не забывая при этом и про приватность. Здесь люди не просто живут в элитном доме, они живут в равном себе окружении.

Покупка для себя объясняет и другой сегодняшний тренд — приобретение уже готового жилья. В настоящий момент большим спросом пользуется жильё, ждать которого практически не надо. Кроме того, в большинстве домов на момент сдачи остается 35 – 40% нераспроданных квартир. Готовое же жильё покупается не по картинке, а в реальности. Клиенты имеют все возможности оценить проект живьём, а поэтому, как отмечает Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН, большую ценность приобретает сам проект, его архитектурная составляющая, а также дизайн, отделка и ландшафт. Также растёт спрос на квартиры с отделкой. Да, даже на элитном рынке клиент не хочет тратить время, нервы и деньги на ремонт, он предпочитает купить готовый товар, а не полуфабрикат.

Одним словом, конкуренция растёт, покупатели ценятся, поэтому проекты прорабатываются тщательно и доводятся практически до совершенства.

Источник –  https://kvadroom.media/luxury/47450/