Продать «вторичку», чтобы купить «первичку»: доступная ипотека подстегнула спрос

Еще недавно ставки по кредитам на рынке вторичного жилья были 15% и выше. Это практически полностью его парализовало. Однако в конце 2015 года ставки стали снижаться, а рынок оживать. Novostroy-M.ru выяснил, вернулся ли спрос на «вторичку» и сложно ли сегодня продать жилье в готовом доме, чтобы купить квартиру в новостройке Москвы или Подмосковья.

Заградительные ставки

Рынок новостроек сильно зависим от рынка вторичного жилья, ведь очень многие хотят улучшить свои жилищные условия, но, чтобы купить квартиру в строящемся доме, зачастую нужно продать старое жилья. «Вторичный и первичный рынки можно рассматривать как два сообщающихся сосуда, только плещется в них не жидкость, а деньги потенциальных покупателей (не важно, «живые» или кредитные)», –так метафорически описывает корреляцию рынков Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», и добавляет, что в зависимости от ценового класса, когда спрос активный, от 20 до 80% сделок на первичном рынке проходят через продажу жилья на вторичном рынке, а доля ипотечных сделок достигает 60%.

Однако, когда разразился кризис в прошлом году, продажи вторичных квартир практически встали. Собственники, чтобы не прогадать, решили не торопиться с продажей из-за стремительно обесценивающегося рубля, а потенциальные покупатели из-за ухудшения экономической ситуации в стране отложили покупку, так как не понимали, что будет с доходами в ближайшем будущем.

«Продать старую квартиру, добавить денег и купить квартиру получше – отличная схема, реализовать которую мешал практически умерший рынок вторичного жилья» Ольга Денисова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)  

Высокая ключевая ставка и отсутствие субсидирования ипотеки на рынке готового жилья тоже сыграли свою отрицательную роль. Если рынок новостроек был спасен государством благодаря программе по льготному кредитованию, то владельцы квартир на вторичном рынке остались без сделок.

«Ипотечные ставки на вторичное жилье были практически заградительными, достигали 16%, при этом субсидируемая ипотека на вторичный рынок так и не была распространена, несмотря на несколько словесных интервенций Правительства» Дмитрий Котровский, «Химки Групп»

Действительно, как поясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в прошлом году Минстрой и Минфин планировали субсидировать ипотечные кредиты на вторичном рынке, но только в том случае, если старую квартиру человек хочет продать, чтобы приобрести новую, в строящемся доме. Эта мера должна была поддержать первичный рынок наравне с льготной ипотекой. Однако инициатива не получила реализации: чиновники посчитали, что рынку новостроек достаточно будет введения программы по госсубсидированию.   

По мнению Натальи Смирновой, заместителя директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования, оформить ипотечный кредит при покупке вторичного жилья с такими условиями могли себе позволить очень немногие (в основном люди, заключающие альтернативные сделки), остальные же отложили решение квартирного вопроса до лучших времен.

«Реальный спрос, который реализовывался за счет ипотечных программ, на 90% перетек на первичный рынок. «Вторичка» практически встала», – добавляет Дмитрий Котровский. Но этому способствовало не только появление льготной ипотеки, немаловажную роль сыграло и большое разнообразие новостроек.

По информации «Метриум Групп», объем доступного жилья увеличился в 2,5 раза по сравнению с 2014 годом. В 2015 году минимальная стоимость квартир в Москве упала до 3 млн рублей – годом ранее за эти деньги можно было приобрести жилье только в Подмосковье, причем не в самом ближнем. «Широкий выбор предложения, низкие цены и ощутимые скидки на большинство лотов (дисконт в среднем в 9% на 50-90% объектов, на наименее ликвидные – до 20%)» – все это, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», привело к тому, что сделки на вторичном рынке практически замерли, тогда как на первичном рынке покупатель правил бал.

«В целом можно сказать, что «вторичка» теряет в популярности, в том числе из-за сильной конкуренции со стороны новостроек: большой выбор планировок, высокий уровень комфортности и развитая инфраструктура практически не оставляют покупателю выбора». Виталий Разуваев, «Сити-XXI век»

Спрос возвращается

С конца прошлого года ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке уверенно поползли вниз. Прежде всего, это объясняется снижением ключевой ставки Центральным банком РФ. Как отмечает Наталья Смирнова, сейчас ситуация в сфере ипотечного кредитования на вторичном рынке начинает улучшаться, процентные ставки становятся более доступными: в Сбербанке ставки на готовое жилье стартуют от 13%, в Абсолют Банке – от 13,7%, в ВТБ24 – от 13%, в Райффайзен банке – от 11% для зарплатных клиентов. Как следствие, на рынке готового жилья появилось небольшое оживление.

По данным АИЖК, сейчас средневзвешенная ставка в топ-15 банках на рынке вторичного жилья при первом взносе более 50% составляет 13,41%, а при взносе менее 30% она уже равна 14,2%. Цифры по кредитам на обоих рынках недвижимости еще не сравнялись, но уже значительно приблизились друг к другу.

По словам Марии Литинецкой, ставки на рынке готового жилья еще не вернулись к докризисным 11-12%, но их уже нельзя назвать заградительными, как в начале 2015 года. Эксперты стали фиксировать рост ипотечных сделок – вторичный рынок стал оживать. Постепенно возвращается отложенный спрос, а это значит, что те, кто хотел продать свою старую квартиру, чтобы купить в новом доме, вскоре смогут это сделать.

«Снижение ставок по ипотеке хорошо скажется на сроках экспозиции вторичных квартир, которые клиенты продают с целью зачета на новостройки. За счет расширения аудитории ипотечных заемщиков спрос увеличится» Светлана Бирина, «НДВ-Недвижимость»

Однако Мария Литинецкая сетует, что рынок вторичного жилья оживает не такими темпами, как хотелось бы. По словам специалиста, в 2015 году около 70% выдач приходилось на кредитование недвижимости на первичном рынке с программой государственной поддержки, с конца 2015 года ситуация постепенно меняется: сейчас уже 40% сделок приходится на кредитование на вторичном рынке.

Темпы действительно быстрыми не назовешь. Чтобы переманить клиентов с вторичного рынка, застройщики снизили ставки по льготной ипотеке. Несмотря на то, что официальная процентная ставка по программе госсубсидирования равняется 12%, очень многие строительные компании компенсируют первые год или два несколько процентов банкам, таким образом для клиентов ипотека на новостройки выгоднее и дешевле «вторички». Например, сегодня на рынке строящегося жилья можно купить квартиру в ипотеку по ставке 9-10%, что для «вторички» звучит просто фантастически.

Как подчеркивает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», есть определенный пул покупателей, для которых основным аргументом в пользу выбора того или иного варианта является именно процентная ставка по ипотечному кредиту. «Например, покупатель очень хочет приобрести квартиру на вторичном рынке, задействовав при этом заемные средства, – объясняет эксперт. – Однако рассчитав сумму предстоящих ежемесячных выплат по кредиту и сравнив ее со своими доходами, покупатель, может принять решение в пользу новостройки, так как там выплаты будут ниже».

На вторичном рынке банкам приходится работать не с застройщиками – крупными компаниями, профессионалами в своей области, а с обыкновенными людьми. Многие из них купили квартиры с инвестиционными целями и теперь хотят получить свои деньги обратно. Большинство людей так сильно верят, что недвижимость всегда в цене, что и сегодня не делают скидку на кризис, не понимают, что цены на квартиры существенно упали.

«Некоторые собственники отказываются торговаться или, например, хотят получить деньги за свою квартиру только в валюте, –рассказывает Ольга Денисова. – Понятно, что об ипотеке в таком случае речи быть не может. Плюс в договорах редко указывается полная стоимость жилья, а банк при выдаче ипотеки требует с клиента «белый» договор или же расписку на всю сумму покупки. Многих это не устраивает».

По мнению Виталия Разуваева, вторичный рынок сегодня не может конкурировать с первичным просто потому, что «вторичка» морально устарела. «Реализовать «вторичку», тем более так называемый «неликвид» в старом жилом фонде с каждым годом становится все труднее, в то время как предложение в сегменте новостроек растет и становится все более разнообразным и привлекательным по цене и качеству, – подчеркивает специалист. – При прочих равных условиях (а цена «вторички» и «первички» сейчас отличается не сильно) клиенты отдают предпочтение новому жилью с развитой инфраструктурой и оригинальной отделкой общих зон, благоустроенными «дворами без машин», повышенным коэффициентом озеленения, современным оборудованием и высококлассным оснащением каждой квартиры».

Но самой важной границей, по которой сегодня проходит водораздел между рынками строящегося и готового жилья – это цена. Всегда вторичная недвижимость была дороже новостроек, покупатель был защищен от недо- и долгостроя. Однако кризис заставил собственников готовых квартир существенно снизить цены. Сегодня в «старой» Москве вполне возможно купить квартиру в только что сданной новостройке за 4 млн рублей, а апартаменты еще дешевле. При таком бюджете покупателю просто нет смысла покупать в ипотеку квартиру в старом фонде.

Однако большинство экспертов уверены, что полноценным конкурентом вторичный рынок сможет стать рынку новостроек только, когда макроэкономическая ситуация в стране нормализуется. Это необходимый фактор. По словам Светланы Бириной, покупатели, сомневающиеся в стабильности своих доходов, не готовы сейчас взваливать на себя кредитную нагрузку. За последнее время реальный заработок населения уменьшился, что может оказать свое влияние на развитие ипотеки.

«По примерным оценкам на вторичном рынке сосредоточено около 50% ипотечного спроса, который на текущий момент остается нереализованным»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», считает, что на фоне снижения ипотечных ставок количество выданных кредитов на вторичное жилье подрастет, но ажиотажа на рынке не будет: все-таки «вторичка» сегодня сильно уступает по многим параметрам рынку новостроек. «Доля сделок на рынке вторичного жилья покажет рост во второй половине года – с середины осени клиенты вновь вернутся на рынок, – прогнозирует Мария Литинецкая. – «Вторичка» потеряла инвестиционную привлекательность, клиенты теперь будут решать в основном свои насущные вопросы».

Источник –  http://www.novostroy-m.ru/statyi/prodat_vtorichku_chtoby_kupit