5 самых важных изменений рынка за 10 лет

До кризиса 2008 года рынок новостроек Москвы был преимущественно элитным. За прошедшие 10 лет в лидеры выбился массовый сегмент, однако дорогое жилье до сих пор играет важную роль на рынке. Редакция IRN.RU выяснила, что произошло с элитной недвижимостью с 2007 по 2017 годы.

Предложение: двукратный рост
В целом до 2008 года рынок был дорогим: денег в экономике было много, и девелоперы стремились строить высокобюджетные проекты, на которых можно больше заработать. После кризиса рынок демократизировался, однако из-за общего роста объемов предложения в элитном сегменте не отмечается снижения этого показателя, более того, за 10 лет произошел заметный рост.

Так, по данным «ИРН-Консалтинг», с 2007 по 2017 год количество корпусов в продаже внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) выросло почти вдвое – с 48 до 91. По количеству квартир и апартаментов рост даже превысил 100%. По данным Kalinka Group, в 2007 году на элитном рынке было представлено около 1000 лотов, а в конце 2017 года – 2165 квартир и апартаментов в 57 проектах.

В течение 2007 – 2011 годов, по данным «ИРН-Консалтинг», предложение на рынке было достаточно стабильным: 48-52 корпуса и 958 – 1063 квартиры. «Начиная с 2011 года мы наблюдаем в целом положительную динамику изменения данного показателя – исключением стал кризисный для экономики страны 2016 год (снижение объема предложения элитных квартир до уровня 2014 года). Однако уже через год данный показатель не только вернул предыдущие позиции, но и значительно превзошел их, достигнув исторического максимума», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Важным трендом с точки зрения структуры предложения стал рост доли апартаментов. В 2007 году такого формата не было. Первым проектом с апартаментами стал «Город столиц», вышедший в 2009 году. Сейчас, по данным Kalinka Group, доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет почти 50%. Для сравнения, в целом по рынку (включая массовый сегмент), доля апартаментов, по данным «Метриум Групп», не превышает 20%.

В элитном сегменте эксперты при подсчетах обычно не делят предложение на квартиры и апартаменты. Во-первых, в центре из-за дефицита площадок под жилую застройку в принципе тяжелее строить квартиры. К тому же для покупателей высокобюджетного жилья эта разница не так важна, как в экономклассе, где существенными являются вопросы прописки, налогов и коммунальных платежей.

Спрос вырос за счет бизнес-класса
Если рассматривать дорогой сегмент более широко, становится понятно, что с точки зрения спроса бизнес-класс чувствовал себя лучше элитной недвижимости. Так, при росте объемов предложения в бизнес-классе на 271% количество проданных лотов, по данным Savills, увеличилось на 333%. На премиальном рынке недвижимости рост объемов обогнал повышение спроса – количество экспонируемых квартир выросло на 107%, а проданных – на 81%.

Тенденцию смещения спроса в более «бюджетные» сегменты отмечает и генеральный директор Troika Estate Татьяна Польская, сравнивая сегменты «элитки»: «В настоящее время распределение спроса между классами de luxe и преимиум находится в пропорции примерно 50 на 50, тогда как до кризиса 2008 года около 90% спроса приходилось на самый дорогой сегмент de luxe».

Меняются и предпочтения покупателей в плане географии. «В последние годы происходит децентрализация рынка, у покупателей меняются критерии выбора, – отмечает Екатерина Румянцева. – Если 2003-2007 годы – время активной точечной застройки Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, то сегодня проекты высокого класса есть во всех районах ЦАО, а покупатели перестали выбирать проект исключительно по его расположению – у домов появились «фанаты», которые готовы выбирать между Патриаршими и Плющихой, останавливая выбор на последней только потому, что там появился проект высочайшего качества. Раньше представить такое было невозможно».

Цены: из долларов в рубли
Рублевые цены на дорогие новостройки за 10 лет выросли на 36% – с 352 400 до 481 000 рублей за кв. м, по данным «ИРН-Консалтинг». При этом максимальных показателей в рублях рынок достиг в 2014 году – 528 500 рублей за кв. м. Затем началось снижение цен, за три года жилье внутри ТТК подешевело на 9%.

Однако нужно учитывать, что дорогой сегмент дольше оставался долларовым, даже сейчас некоторые девелоперы привязывают цены к иностранной валюте. За 10 лет курс доллара вырос в 2,3 раза, поэтому долларовые цены заметно просели. Даже если сравнивать не докризисный 2007 (рубль в то время был сильно переоценен), а 2009 год, когда после резкого ослабления рубля курс доллара стабилизировался у отметки около 30 рублей, долларовые цены, по данным «ИРН-Консалтинг», упали более чем на 25% – с $11 000 до $8 000.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева обозначила даже более существенное падение. В 2008 году средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в ЦАО составляла $23 тыс., сейчас – 700 000 рублей (или около $12 000). «10 лет назад цены на недвижимость измерялись в долларах и стабильно ежемесячно в долларах росли. Годовой рост цен достигал 25 – 45%. Сейчас цены на элитную недвижимость устанавливаются в рублях (преимущественно), при этом уже в течение двух лет единой ценовой динамики не наблюдается. Говоря языком трейдеров, цены находятся в боковом тренде», – отмечает Румянцева.

Компактность в тренде
Как и в более бюджетных сегментах, на рынке дорогого жилья девелоперы стремились сократить бюджет покупки. По данным Savills, с 2009 года средний бюджет предложения снизился с $2,5 млн до $1,5 млн за лот. «Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 гг., что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса», – говорит Дмитрий Халин.

Однако это связано не только со снижением цен из-за ослабления рубля. Чтобы удешевить предложение, не слишком сильно снижая цену метра, девелоперы стали проектировать более компактные квартиры. В результате средняя площадь лота, по данным Savills, снизилась примерно на 30% – со 181 до 129 кв. м. Если брать дорогой сегмент без бизнес-класса, то площади уменьшились даже более существенно. «Средняя площадь элитной квартиры в 2008 году составляла почти 200 кв. м, сейчас – 116 кв. м», – говорит Екатерина Румянцева.

Важным качественным изменением стало появление квартир с отделкой. По словам эксперта, 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке в 30% проектов предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. А, например, элитный девелопер Vesper строит проекты исключительно с отделкой.

Укрупнение рынка
Еще одной важной тенденцией стало укрупнение рынка. До кризиса 2008 года на элитном рынке Москвы, по данным «ИРН-Консалтинг», работали около 20 девелоперов, сейчас их осталось восемь.

При этом спрос между ними распределяется неравномерно. Так, в 2015-2017 годах большая часть спроса, по данным Savills, приходилась на трех девелоперов. Безоговорочным лидером является «Интеко» (31% от общего числа сделок), в основном благодаря проекту «Садовые кварталы», наиболее популярному среди дорогих ЖК в Москве. В проектах компаний «Галс-Девелопмент» и «Донстрой» сосредоточено по 13% и 11% объема спроса соответственно. Таким образом, более половины (54%) от всех сделок на первичном рынке дорогого жилья было заключено с участием данных компаний.

Сами проекты тоже становятся крупнее. «В 2007-2008 годах элитные объекты с количеством квартир 100 и более были единичными, сейчас это норма», – говорит Екатерина Румянцева.

В целом за 10 лет на рынке дорого жилья наблюдались тенденции, свойственные и другим сегментам: рост объемов предложения, падение цен и бюджета покупки. При этом последний показатель снизился куда значительнее, поскольку у девелоперов было больше возможностей «упасть» по площадям: если в экономклассе площади, по данным «Бест-Новострой» сократились на 9%, то в элитном жилье – на все 30%.