Переход к «многоточию»: столица формирует элитные кварталы

Последняя тенденция дорогого сегмента рынка недвижимости – масштабные проекты. Даже создаётся впечатление, что именно этот формат затмил собой «точечную» застройку – во всяком случае, куда чаще презентуются именно «элитные кварталы», а не клубные дома.

Конечно, рано ставить точку на «точках», и всё же нельзя не отметить, что девелоперы с охотой берут обширные территории и реализуют там самые невероятные архитектурные замыслы, насыщают новостройку разнообразной инфраструктурой и формируют социальную среду самого высокого статуса.

Размыкая круг

«Увеличение площади элитных новостроек – общемировой тренд, связанный с ростом мирового ВВП (+5,1% в 2010 году, +3,8% в 2011 году, +3,1% в 2012 году, +3,3% в 2013 и 2014 гг.). В результате посткризисного развития мировой экономики среди покупателей увеличилось число обеспеченных людей, – комментирует управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. – Спрос рождает предложение, именно поэтому застройщики развитых стран стали активно проектировать и строить в том числе масштабные элитные жилые комплексы, которые, по сути, представляют собой многофункциональные центры с коммерческой и социальной инфраструктурой, паркингами, парками и пр. В качестве примера можно привести элитный микрорайон Fiera Milano в Милане или St. GeorgeWharf в Лондоне. Кроме того, ещё один общемировой тренд – перенос промышленных заводов за территорию города, что позволило освободить несколько крупных площадок в престижных локациях – на берегу рек, водоёмов и проч.».

«Крупные проекты на дорогом рынке стали появляться после 2007 года. До этого времени их практически не было, и даже по классификации брокеров считалось, что объект свыше 40 квартир уже не относится к элитным, – напоминает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Ситуация изменилась после принятия городом решения об освоении промзон и выводе предприятий за границы Москвы. Сами площадки при этом передавались девелоперам. В результате на их месте стали появляться крупные проекты высокого класса. Так, например, «Садовые кварталы» реализовываются на территории завода «Каучук», Knightsbridge Private Park – на месте Хлебозавода №6, WineHouse – на месте завода шампанских вин «Корнет», и т.д. После, уже при Сергее Собянине у города возникла идея полностью отказаться от «точечной» застройки и небольших проектов в центре. Однако этого так и не произошло. Сейчас появляются как небольшие проекты, так и целые элитные районы».

«Самым рентабельным способом использовать достаточно крупные территории в центральной части столицы остаётся строительство дорогого жилья, – полагает управляющий партнёр Savills в России Дмитрий Халин. – С другой стороны, и потребитель хотел появления подобных проектов, потому что жители первых элитных комплексов столкнулись с тем, что получили хорошую комфортную среду внутри дома, но за пределами их дома сразу же начинался «обычный» город и нередко в период до начала активного благоустройства – ещё и не самая лицеприятная сторона Москвы. Поэтому идея того, что будет создан целый квартал элитной застройки с красивыми домами, с качественным благоустройством, с соответствующим уровнем инфраструктуры, где за безопасностью будет следить собственная служба безопасности, подкупала, она нравилась и продолжает нравиться покупателям».

«Состоятельные граждане с удовольствием восприняли идею жизни в комфортном «городе в городе», – подтверждает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. – Как правило, крупные проекты подразумевают обширную территорию, где кроме жилых корпусов расположены объекты инфраструктуры, разбиты парки, установлены детские площадки, выполнен ландшафтный дизайн, а иногда и обустроены водоёмы. В условиях «каменных джунглей» мегаполиса, где далеко не каждый дом находится поблизости от зелёных городских зон для отдыха или прогулок с ребёнком, проекты с собственными парками (огороженными и безопасными), безусловно, ценятся. Кроме того, зачастую в рамках проекта строятся и объекты социальной инфраструктуры, что также создает дополнительное удобство для жителей дома. Конечно, при покупке жилья в масштабных комплексах, покупатель понимает, что он в некоторой степени жертвует приватностью и камерностью, но в данном случае стоит вопрос о личных предпочтениях и приоритетах».

Есть где саду цвесть!

Для того, чтобы подобные кварталы сохранили элитный статус и отличались от обычной застройки комфорт и бизнес-класса, застройщики придумали формат, называемый «кварталом клубных особняков», сообщает Дмитрий Халин. Самый известный такой проект, конечно же, «Садовые Кварталы», который с 2006 года является лидером продаж элитного жилья, в отдельные периоды забирая на себя до четверти всех сделок, которые происходят в этом сегменте.

Генеральный директор компании «Магистрат» (риэлтор объектов ГК «ИНТЕКО») Екатерина Батынкова информирует: «Наш флагманский на данный момент проект возводится на территории 11 га в Хамовники. В его состав войдут порядка 40 отдельных зданий высотой от 2 до 14 этажей. Масштабная площадь застройки «Садовых Кварталов» позволяет создать развитую полноценную инфраструктуру класса премиум, а грамотное зонирование – разделять общественные и приватные зоны, обеспечивая безопасность и комфорт для резидентов. На двухуровневой центральной площади, рядом с прудом, располагается общественный центр комплекса с магазинами и кафе, прогулочные аллеи и другая инфраструктура, и эта зона будет доступна для всех москвичей. Однако жителей квартала это беспокоить не будет: каждый из пяти микрорайонов образует внутренний двор, куда имеют доступ только жители. Сами дома построены на стилобатах и подняты на один этаж по сравнению с общественным пространством.

Для детей в «Садовых Кварталов» предусмотрены садики и клубы по интересам, недалеко от центральной площади комплекса строится собственная школа. Для приверженцев здорового образа жизни будет открыт фитнес-клуб корпорации World Class площадью 3200 кв. м с бассейном и видом на пруд, проложены беговые дорожки, зоны отдыха. Первые этажи зданий отведены под объекты инфраструктуры: фермерская лавка, кондитерская, винотека, мясной и гастрономический ресторан, бутики, салоны красоты. Часть объектов уже открыты».

Компания «ИНТЕКО», к слову, давно и успешно специализируется в области комплексного освоения территорий. Первый масштабный жилой комплекс высокого ценового сегмента – жилой квартал «Шуваловский» – введён в эксплуатацию в 2008 году. Семь корпусов переменной этажности выдержаны в том же архитектурном стиле, что и главный корпус МГУ, составляют с ним единый архитектурный ансамбль и таким образом гармонично «вписаны» в сложившуюся архитектуру района. В его рамках построена общеобразовательная школа, детские сады, медицинский центр. На первых этажах зданий размещены предприятия торговли, социально-бытового обслуживания. Благоустроена окружающая территория и рекреационные зоны.

Неподалёку расположен ЖК «DOMINION», состоящий из 4 монолитных корпусов переменной этажности с подземными двухуровневыми гаражами-автостоянками и 2-3-х этажного корпуса коммерческого назначения. При проектировании квартала была реализована концепция «шести сфер», определяющих качество жизненного пространства: район, территория, двор, дом, подъезд, квартира. В рамках зонирования прилегающей территории на ней спланировано все необходимое для отдыха и занятий спортом. В целом на каждую квартиру приходится 50 кв. метров благоустроенного пространства.

В принципе, схожие подходы к застройке отличает и «Итальянский квартал» (девелопер – «Гута Девелопмент»). В какой-то мере Wine House («ГалсДевелопмент») является продолжением данного формата, а также ЖК «Литератор». То есть везде, где у застройщика есть участок земли в несколько гектаров и хорошая локация в центре, идея строительства квартала клубных особняков является сейчас доминирующей. В чем плюс данных проектов для покупателей?

Дмитрий Халин отмечает: «Так как они реализуются в несколько фаз и у них бывает очень жесткая доходная часть, которую должен получать застройщик, чтобы финансировать стройку в целом, то цены на этапе строительства достаточно привлекательные. После того, как заканчивается строительство предыдущей очереди, покупатели видят, как она выросла цене, и в начале продаж новой очереди возникает буквально ажиотажный спрос даже в нынешних не самых благоприятных для покупки жилья условиях».

Кроме перечисленных проектов, Анастасия Могилатова выделяет проект ORDYNKA девелопера Insigma, где будет построено 7 клубных домов с внутренней территорией с ландшафтным дизайном, водоёмом и зонами отдыха. Девелопер KR Properties начал строительство Roza Rossa, который объединит в себе несколько корпусов. Комплекс из трёх клубных домов «Большая Дмитровка IX», реализуемый компанией «Ингеоцентр», также будет иметь небольшую внутреннюю территорию и собственную инфраструктуру.

По словам вице-президента по розничным продажам Группы ПСН Екатерины Тейн, комплекс элитных особняков «Полянка/44» – уникальный для Москвы проект. Он предполагает возведение 8 корпусов на 180 квартир, со своей закрытой и охраняемой территорией и большим внутренним двором, и садом. «Наличие зелени и сада – это роскошь, которую могут себе позволить единицы. А для покупателя это дополнительное преимущество и особый уровень жизни, когда ты можешь выйти прямо из своего дома в роскошный сад! Зачастую это повышает стоимость жилья на 20-30%».

О дефиците зелёных участков в историческом центре сообщает и генеральный директор Tweed Недвижимость Ирина Могилатова. Вот почему элитные кварталы вскоре появятся в районе Пресни, Кутузовского проспекта,Бережковскойи Павелецкой набережных, в долине реки Сетунь.

А директор департамента жилой недвижимости Optima Development Дмитрий Голев рассказывает о ЖК «Прайм Парк», который реализовывает компания на Ленинградском проспекте возле станций метро «Динамо» и «Петровский парк»: «Создавая масштабный проект, фактически «город в городе», мы создаём однородную среду – не только с точки зрения архитектуры и дизайна, но и с точки зрения социальной, поскольку наши покупатели представляют собой довольно однородный срезнаселения. Кроме того, будущие жители получают возможность пользоваться собственными инфраструктурными объектами квартала: например, мы строим магазины, фитнесс-центр, отводим помещения под рестораны и кафе, возводим собственную школу на 800 мест и ДОУ на 375 мест.

Скверы, новая парковая зона квартала свяжет две уже существующих – Петровский и Ходынский парки. Это дополнительно 6 гектаров зелёного пространства, примерно 3 из которых являются частным закрытым парком для наших жильцов, а 3 – новая общедоступная рекреационная территория».

К «золотым» берегам

То, что проекты квартальной элитной застройки все без исключения оказались успешными, конечно, побуждает застройщиков при наличии качественного земельного участка, продолжать этот тренд. Поэтому на рынке будут появляться и уже появляются новые «золотые» кварталы.

«Самым знаковым проектом ближайшего будущего станет проект компании Capital Group на Софийской набережной – «Золотой остров». Здесь будет реализована единая концепция клубных домов под управлением шикарного отеля. Этот же девелопер возобновляет застройку бывшего Бадаевского пивоваренного завода – недавно был представлен весьма необычный архитектурный проект. В данный момент на знаковой площадке «Мосфильма» возводится ЖК «Вишнёвый Сад», который тоже состоит из дорогих особняков. На территории МПЗ им. Казакова в ближайшие годы начнёт строиться ещё один квартал элитной застройки», – перечисляет Дмитрий Халин.

Перспективы этого формата весьма радужны, считает Илья Менжунов. Реализация таких новостроек возможна на территориях бывших промзон, которых в центре города ещё немало. В качестве примера он приводит Бережковскую и Краснопресненскую набережные. Свободна территория и вокруг Донского монастыря рядом с Ленинским проспектом. «Всего же на территории Центрального административного округа в ближайшие несколько лет должны провести реновацию около 320 га. Часть из них будут отданы под жильё, – отмечает эксперт. – Кроме того, не стоит забывать про программу реновации пятиэтажек. Если посмотреть на карту домов под снос, то можно увидеть, что квартальная застройка ожидается на улице 1-й Красногвардейский проезд, а также улице Подвойского».

Екатерина Батынкова называет весьма привлекательным для активного продвижения рынка элитного жилья Запад столицы: респектабельный, имеющий свою уникальную атмосферу, развитую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.

«Уже летом этого года наша компания выводит на рынок новый масштабный проект, который расположится на пересечении Минской улицы с Киевским направлением Московской железной дороги в пойме реки Раменки и на границе уникального природного заказника «Долина реки Сетунь», – рассказывает она. – На площади 20 га будет возведён современный мультиформатный жилой комплекс с благоустроенной набережной и собственной парковой зоной, который получил название WESTSIDE.

В его составе будет построено жилье трёх высокобюджетных классов: бизнес, премиум и де-люкс, что позволит реализовать концепцию однородного социального окружения и одновременно приватного и комфортного образа жизни. Всего в рамках проекта будет построено 227 тыс. кв. метров недвижимости, в том числе 144,3 тыс. кв. метров жилья. Это четыре 16-этажных корпуса класса бизнес, семь корпусов класса премиум и три корпуса класса де-люкс высотой 9-12 этажей.

Кроме того, запланирована комплексная система безопасности, а также создание премиальной инфраструктуры, включающей размещение детских и спортивных площадок, строительство детского сада. Также планируется разбить парк и благоустроить набережную реки Раменка с организацией прогулочной зоны. На первых этажах домов будут располагаться объекты социально-бытовой инфраструктуры».

В целом, накопленный опыт комплексного развития территорий позволяет не сомневаться в востребованности данного формата среди покупателей, а также с уверенностью утверждать, что тренд на строительство масштабных жилых комплексов с обширной собственной территорией и развитой премиальной инфраструктурой будет развиваться и в дальнейшем. Соответственно, те проекты, которые названы экспертами, точно состоятся. И вместе с тем запасы территории столицы для подобной застройки ещё не исчерпаны. Так что в ближайшие годы мы станем свидетелями появления на карте Москвы новых элитных кварталов.

Источник: FromMillion